关键词  房产转移  登记  欠交税费

裁判要点

依法缴纳有关税费是房地产转让当事人应当履行的法定义务。当事人依法缴清房地产转让有关税费，是市规土委颁发房地产权利证书的前提条件。根据深圳市地方税务局委托，市规土委在办理房地产转移登记过程中具有代为征收房地产转移有关税费的职权。涉案房产存在欠缴房产转让有关税费的情形，被告作为房地产主管部门，不予发放房产证的行为符合法律、法规规定。

相关法条

1.《广东省城镇房地产权登记条例》第九条第（四）项

2.《深圳经济特区房地产转让条例》第五十五条、第五十七条

3.《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六第（四）项

基本案情

原告黄某诉称：原告2008年7月15日与案外人李某签订《深圳市二手房买卖合同》，购买李某名下位于深圳市龙岗区的某房产。原告按合同约定支付房价款后于2008年8月22日向被告提出房地产产权转移登记申请，但在办理过程中，因李某与某银行借款纠纷，涉案房产被罗湖区法院查封，涉案房产的转移登记未能完成。2009年8月13日，原告向龙岗区人民法院提起民事诉讼，请求法院确认原告与李某签订的《二手房买卖合同》为有效合同，并判决将涉案房产过户至原告名下（该案审理过程中，罗湖区法院裁定解除了对上述房产的查封）。龙岗区人民法院于2010年4月1日作出判决，判决确认原告与李某之间签订的《二手房买卖合同》有效，并判决李某于判决生效之日起三日内将涉案房产过户给原告。后因李某不履行判决，原告于2010年6月8日申请法院强制执行。2010年9月27日原告依据（2009）深龙法民初字第9002号民事判决书及龙岗区人民法院的强制执行通知书向被告提出房地产转移登记申请，被告虽予以登记，但告知原告需缴清所有税费方可领取房产证。原告认为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国个人所得税法》的规定，因房地产转让所产生的营业税、个人所得税的纳税义务人为转让方，原告无代他人纳税的义务，更无向任何人追缴税款的权利。被告根据税务机关的委托代行征税权，但无有关征税行政处罚、强制执行措施的权利，更无采取扣留房产证等方式强迫原告缴纳营业税、个人所得税的权利。被告不予发放房产证的具体行政行为违法，严重影响了原告的房屋所有权的行使，侵害了原告的财产权益，因此，原告诉至法院，请求判令：1、确认被告不向原告发放房地产权利证书的具体行政行为违法；2、被告立即向原告发放位于深圳市龙岗区的某房产的房地产权利证书；3、被告承担本案的诉讼费用。

被告深圳市规划和国土资源委员会辩称：1、原告申请的深圳市龙岗区某房产转移登记不具备颁发房地产证的条件，被告下属单位深圳市房地产权登记中心不予颁发房地产证并无违法或不当。根据《深圳市地方税务局委托代征税款协议书》、《广东省收费许可证》以及深价管函（2005）16号《关于房地产交易手续费问题的批复》，登记中心负有代征有关税收并收取有关登记费用的责任和义务。2、根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条第（八）项关于“计收规费并颁发房地产权利证书”的规定，计收规费不仅是登记中心的职责，也是颁发房地产证书的前提条件。经查，涉案房产本次转移登记应缴税费为392172.44元人民币，实缴91458.74元，相关当事人并没有付清涉案房产转移登记有关税费，不具备颁发房地产证书的条件。至于转让方与原告之间税费如何分担，则不属于登记机构的职责。2、原告直接要求判令为其颁发涉案房地产证书的请求不属于人民法院行政诉讼的受案范围。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院经审理查明：涉案房产位于深圳市龙岗区，原所有权人为李某。2010年4月1日，经本院作出的（2009）深龙法民初字第9002号《民事判决书》判决确认，原告黄某与李某之间就转让上述房产所签订的《二手房买卖合同》有效，李某应于判决生效之日起三日内协助原告将涉案房产过户给原告。判决生效后，李某未自动履行，原告遂到本院申请强制执行。本院予以受理，并于2010年9月19日向被告下属房地产权登记中心发出《协助执行通知书》，要求协助执行：1、解除对被执行人李某名下的位于深圳市龙岗区某房产的查封；2、将上述房产过户给申请执行人黄某；3、上述房产的原房产证作废。2010年9月27日，原告向被告下属深圳市房地产权登记中心递交了申请资料，申请办理涉案房产的转移登记手续。被告于当日予以受理。经审查，被告对该转移登记申请予以核准，并于2010年10月8日打印了《深圳市房地产权登记税费表》，告知原告涉案房产转移登记的税费尚未缴清，需持完税凭证方可领取房地产证。原告认为，根据相关法律规定，因房地产转让所产生的营业税、个人所得税的纳税义务人为转让方，原告无代他人纳税的义务，更无向任何人追缴税款的权利，被告亦无采取强制措施征缴税款的权力，被告不予发放房产证的行为损害了原告的合法权益。因此，原告诉至法院，提出上列诉讼请求。

另查明，涉案房屋转让产生的契税80100元及房屋所有权登记费50元、交易手续费1303.74元和房产证贴花5元合计人民币81458.74元，原告已缴纳。涉案房屋转让所产生的销售营业税64361元、个人所得税243778.26元、城建维护税643.61元和教育费附加1930.83元等税费合计人民币310713.7元，尚未缴清。

再查明，被告下属深圳市房地产权登记中心于2010年8月6日与深圳市龙岗区地方税务局签订了《委托代征税款协议书》。协议规定，由深圳市房地产权登记中心代征受理业务范围内房地产二级市场应征的印花税及房地产三级市场应征的各项税费，包括营业税、城建维护税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税和产权证书费。

裁判结果

深圳市龙岗区人民法院于2012年3月19日作出（2012）深龙法行初字第1号行政判决，判决驳回原告黄某的所有诉讼请求。宣判后，原告黄某提出上诉。深圳市中级人民法院于2012年5月25日作出（2012）深中法行终字第252号行政判决，驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：该案争议的焦点是在涉案房屋欠缴税费的情况下，被告不予发放房地产证的行为是否合法。《深圳经济特区房地产转让条例》第五十五条规定：“房地产转让，当事人应当依法纳税”；第五十七条规定：“房地产转让有差价的，应当就差价部分按有关规定交纳税、费。”因此，依法缴纳有关税费是房地产转让当事人应当履行的法定义务。当事人申请办理房地产转移登记的，应当依照有关法律规定缴纳房地产转移税费。根据深地税龙委书[2010]024号《深圳市地方税务局委托代征税款协议书》内容，被告具有代收房产转移有关税费的职权。涉案房产存在欠缴房产转让有关税费的情形，被告作为房地产主管部门，不予发放房产证的行为符合法律、法规规定，依法应予支持。至于涉案房产转移的税费应由何方当事人承担，不属于本案审查范围。综上，原告诉讼请求不能成立。

文章来源：龙岗区人民法院   作者：审判管理办公室