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原创丨浅析民法典中的预告登记

发布时间:2020-07-13 来源:广东联建律师 作者:王劲松

【摘要】《民法典》在原有法律的基础上,吸收地方实践经验,明确了预告登记制度。预告登记制度有其独特的法律价值,全面实施该制度十分必要,具有广泛的保障债权实现、维护不动产交易秩序的意义。

【关键词】预告登记丨民法典不动产物权一房二卖

新颁布的《民法典》第二百二十一条对预告登记做出了明文规定,对解决诸如商品房预售中“一房二卖”等问题有特殊作用。而且预告登记制度更具有广泛的保障债权实现的意义。笔者试就这一问题进行浅析。

一、预告登记的概念及产生

预告登记指当事人房屋买卖或者其他不动产物权交易过程中,为了限制不动产所有人(义务人)处分该不动产,保障债权人将来可以顺利实现物权而在登记机构所作的预先公示权利的登记。

在我国,长期以来实际施行的是以《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式。在此模式下,当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果,生效的债权合同结合交付或登记方能发生物权变动的法律效果。如果出现一物数卖的情况,则数个买卖合同的效力是相互独立的,均可引起债权变动,而同时存在的各个债权具有相容性、平等性,就同一标的物可设立数个债权,其间没有行使上的先后之分。此时,标的物的所有权归属就成为问题的焦点。

在债权形式主义的物权变动模式下,先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权,其他买受人得向出卖人主张违约责任。举例来说,房屋所有人先与买受人张三签订买卖合同,所有人收取房款后,又另行卖给李四,并与李四办理移转登记。如出现此情况,买受人张三除拥有债法上的请求权外,并无排斥第三人的权利,原则上仅能依债务不履行的规定向房屋所有人请求损害赔偿。这种状况显然对买受人张三不利,为解决这一问题就产生了预告登记制度。

 

 二、历史沿革

预告登记最早发端于早期普鲁士法所规定的异议登记,后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受,成为民法中的一项重要的物权制度。

不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来,使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后,具备了对抗第三人的效力,即赋予了一定的物权效力,既保护物权请求权又保护债权请求权,可以有效地保护上述情形下的不动产请求权,最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。由于本国实际情况及法律背景的不同,各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在我国以往的民事立法中,并没有设计预告登记制度,仅在学术界有关外国法的译评中偶有涉及。上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度,此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。

从其性质上说,预告登记是债权物权化的一种具体表现,是物权法原理向债权法领域的扩张和渗透。

 

三、实施预告登记制度的必要性及法律价值

笔者认为,要建立完善的不动产登记制度,全面保护不动产物权变动的当事人合法权益,就必须全面实施预告登记制度。

(一)实施预告登记制度是我国不动产市场发展的客观需要。

改革开放以来,房屋不仅为生活所必需,而且成为不可或缺的生产要素,原先被视为禁区的许多不动产权利进入市场进行交易,房地产市场蓬勃发展,销售额逐年攀升。根据统计局发布的数据,2018年商品房销售面积和销售额双创历史新高;2019年全国房地产整体销售额更达到159725亿元,增长6.5%,已逼近16万亿大关。

预告登记作为不动产登记制度之一,具有服务不动产交易的功能。实施预告登记制度有利于保障请求权人的权利,平衡不动产物权变动中当事人的利益,有利于不动产市场健康、有序发展。

(二)实施预告登记制度是保护不动产交易安全的迫切需要。

今时今日,买卖房屋已成为普通百姓的常见行为。但普通百姓购买预售的房屋,只能根据与预售人(开发商)订立的预售合同享有债权性质的请求权,并不具有排他的效力。由于信用在市场经济中的缺失,使得现实生活中时常出现不讲诚信、一房二卖(甚至数卖)的情况,购房人无法取得指定的房屋,只能以对方违约为由请求损害赔偿,其权益难以得到有效的保护。而如果实施了预告登记制度,购房人将其请求权纳入预告登记,其请求权便具有物权的排他效力,确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效,就可以确保购房人获得所购买的房屋,从而有效维护不动产交易秩序。

(三)实施预告登记制度是健全我国不动产登记法律制度的需要。

《民法通则》第七十二条及《合同法》第一百三十三条规定,所有权自标的物交付时起移转,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权变动就属于法律另有规定的情形。我国此前的一些法律仅就不动产物权变动粗略地规定了应当登记,否则不能发生物权变动的结果,但并未形成预告登记制度。

而大多数发达国家则均规定了预告登记、异议登记及更正登记等,与不动产的本登记构成了完备的不动产登记制度。我们应当认识到,预告登记是不动产登记制度的重要的组成部分,缺少预告登记就谈不上架构完备的不动产登记制度。只有借鉴国外立法经验,实施预告登记制度,才能进一步健全不动产登记法律制度。

同时,预告登记是现代民法社会本位的体现,有其自身特殊的法律价值。

首先,预告登记制度是民法中权利不得滥用原则的具体体现。由于法律赋予预告登记的效力,使得不动产所有人的处分权受到法律限制,迫使其不能够进行债权人请求权的处分或移转。这就使得不动产所有人有了在预告登记后进行再次处分或移转的法律后果的预期。

其次,预告登记制度是民法中诚实信用原则的具体体现。《民法典》第七条明文规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”由于不动产交易的特殊性,从债权行为的成立到不动产的移转登记往往需要一定时间,容易给不动产所有人违约处分以可乘之机。预告登记制度正好预防了这种危险,使得不动产所有人必须诚实履行自己对相对债权人的义务,债权人也可依赖诚实信用原则来实现自己享有物权的预期。

再次,预告登记制度具有保护弱者的民法价值。在“一房二卖”纠纷中,撕毁合同的预售人基于对不动产的实际管领和控制,通常处于强者的地位;而购房人常常处于被动和弱者的地位。购房人如果无法防止房屋被以更高价格出卖给他人,这就对处于弱势地位的购房人极为不利。实施预告登记制度,赋予债权请求权以物权的对抗力,有利于对经济上弱者的保护,这也符合当今法律注重保护弱者的价值趋向。

 

四、民法典及相关法律的规定

2007年公布的《中华人民共和国物权法》第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记的,预告登记失效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定:未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

新颁布的《民法典》在《物权法》的基础上,吸收地方实践经验,明确了预告登记制度,并对其内容加以具体、明确的规定。

《民法典》在“第二编 物权”第二百二十一条中规定:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。”

《民法典》本条将原《物权法》规定的“签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议修改为“签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”,使预告登记的适用情形名实相符,避免出现误解。

 

五、预告登记与一般

不动产登记的区别

预告登记与一般不动产登记的区别主要表现在:一般不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后,并不导致不动产物权的设立或变动,而只是使登记的权利人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权,对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他效力,以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此,预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。

六、预告登记在实践中的广泛作用

预告登记对解决商品房预售中“一房二卖”等问题有特殊作用。由于商品房预售登记并不具有预告登记的性质,所以购房人仅凭预售购房合同很难杜绝预售人出现一房二卖的情况。一旦预售人以更高的价格将房屋转卖给其他人,购房人的利益就得不到保障。而在预告登记制度下,如果预售人违背了预告登记的内容对房屋进行处分,其行为就无法产生法律效力。可见,预告登记制度能够切实维护购房人合法权益,防止“一房二卖”,防范交易风险。

全面实施预告登记制度不但可以解决商品房预售中的“一房二卖”,对于城市更新、棚户区改造项目的有序推进也有现实作用。

不久前提请深圳市人大常委会审议的《深圳经济特区城市更新条例(草案)》第二十九条规定,搬迁安置协议签订后,市场主体可以按约定向不动产登记机构申请预告登记。未经预告登记的权利人(通常为项目实施主体)同意,不再受理该不动产转移、抵押或者变更登记等业务。这一规定与《民法典》有关预告登记的规定相衔接,可有效杜绝原业主违约转卖的乱象,避免发生不必要的合同纠纷,规范城市更新运行秩序。

20206月,自然资源部、国家税务总局、中国银保监会联合出台《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》(以下简称《意见》),明确提出我国将加紧全面实施预告登记制度。《意见》明确,要率先实现网上办理,积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸登记端口,便民利企。不动产登记机构主动将预告登记结果推送银行业金融机构和税务部门,银行业金融机构依据预告登记结果审批贷款,税务部门运用预告登记结果开展税款征收相关工作。

我们可以预见,预告登记制度全面实施后,将对保障债权实现、维护不动产交易秩序起到更加广泛的作用。

 

编辑:廖信凯

版式:王翔

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