摘要：新冠肺炎疫情期间不少承租人因欠付租金被解约，其中许多是因为各类防疫措施的阻碍而难以开展经营活动，进而付不起租金，个中困苦，有口难言。本文总结了一些适用于此类承租人的权利救济方法，以期助其渡过难关。

一、违约承租人否定出租人解约通知的法律基础

诚实信用原则是我国乃至全世界民商法的基本原则，贯穿于整个民商事交易的始终。无论是解释合同条款，还是确定履行内容，亦或是确定违约责任、决定合同应否解除，均要根据诚实信用原则合理地作出相应判断。

尽管我国合同法坚持严格责任原则，在确定是否违约时不要求考察违约方是否具有过错，但这并不意味着过错在合同法中没有任何意义。实际上，当人民法院在考察合同约定的解除条件是否成就时，并不会完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而是会根据诚实信用的原则，考察违约方的过错程度。若违约方的过错程度是轻微过失，人民法院一般不会轻易认定解除合同的条件成就。此外，违约行为的后果，也是影响出租人解约效力的重要因素。假如违约方已经履行了合同的主要义务，其违约行为并不影响合同目的的实现，即其违约程度显著轻微的，也不能轻易认定解除合同的条件已经成就。

总之，根据诚实信用原则，一个已经生效且大部分履行的合同不宜被轻易否定。正是出于这样的考量，第九次全国法院民商事审判工作会议上，才会总结出如下裁判标准：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”

二、承租人否定出租人解约通知的条件

根据上述分析，总结起来就是主观过错轻微、违约程度轻微、并不影响合同目的实现的违约者，能够获得否定守约方解约行为的权利。具体到租赁合同的履行中，应当包括如下几个条件：

1、承租人未按约定支付租金的原因，是受疫情或疫情防控措施的影响，导致租赁的房屋无法正常使用，进而无法正常营收；或者租赁的房屋可以正常使用，但经营收益因受疫情影响大幅减少的。

2、疫情过后仍有较长租赁期限。假如疫情结束时，租赁期限已经届满或即将届满，那么否定出租人解除合同的行为也就没有意义了。

3、租赁用途在疫情过后仍可实现。假如某人在温暖的南方租赁房屋的目的是逃避北方的寒冬，那么疫情过后该目的无法实现，合同也就没有继续履行的必要了。

三、这房子，租还是不租？

承租人收到出租人的解约通知后，应当首先考虑自己是否还需要继续承租标的房屋，在此基础上才能最大程度地减少自己的损失。

四、承租人如何维权，时间很关键

如果承租人决定不再承租，那么应当尽早搬离房屋，以减少继续占有房屋而产生的房屋使用费。对房屋内的装饰装修，可按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定处理。

按照《合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国合同法> 若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，收到解约通知的一方当事人如对解约有异议的，可以在收到解约通知之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，若承租人不同意解约的，应当立即书面告知出租人不同意解约，并在三个月内向人民法院提出诉讼或向仲裁机构提出仲裁，否定出租人解约行为的效力。

在此期间如出租人将租赁标的房屋闭锁、停水、停电，甚至强行搬离租赁标的房屋内的承租人物品的，承租人可援引《物权法》第二百四十五条第一款 “占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿 ” 之规定，要求出租人停止其对承租人使用租赁标的房屋的妨害；如出租人的妨害使用行为造成了承租人损失的，承租人也可据此要求承租人赔偿。

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编辑：林小曼

版式：林漩桦