近年来，经济形势较为严峻，不少大型物业的承租人因经营困难而出现倒闭或退租的情况，因此引发了许多法律纠纷。在此，笔者以某大型超市未按约开业，与业主方解除租赁合同一案为例，探究该类案件的违约责任认定问题。

基本案情

某置业公司（以下称“业主方”）与某超市发展有限公司（以下称“承租方”）于2016年4月签订《物业租赁合同》，约定业主方将涉案大型物业出租给承租方开设大型超市。

合同附件约定了交接项目的要求及装修标准，合同同时还约定了租金的起算日为物业交付之日起150天的装修期满后次日、租赁许可证应由业主方在承租方开业后12个月内提供、房屋所有权证在开业后6个月内提供。

2017年12月5日，承租方的工程部出具证明，表示由业主方建设的中央广场已经满足物业交付条件，工程部已进行装修施工单位的招标工作，开始办理大型超市装修事宜。之后，双方就合同履行中的时间问题、物业综合验收问题等进行多次协商，未达成一致意见。承租方进行了装修和招收员工等准备工作，但未按合同约定开设大型超市。

业主方遂提起仲裁，要求承租方继续按合同约定履行。后双方在庭审中确认解除合同，故仲裁庭先行裁决确认自2018年10月18日起业主方与承租方签订的《物业租赁合同》解除。随后业主方变更仲裁请求，要求承租方支付租金、滞纳金等。承租方以业主方未能取得租赁许可证导致合同无法继续履行，并存在其他违约行为为由提出仲裁反请求，要求业主方赔偿已经发生的装修费用、被遣散员工工资损失等费用。

争议焦点＆裁判观点

一、涉案租赁物业何时交付？

仲裁庭认为，合同约定业主方应于2017年12月31日前向承租方交付物业，该条款应解释为：交付时物业已满足合同附件的交接项目的要求，并具备进场装修的条件及标准。这应是双方当事人订立合同时的本意。2017年12月5日，承租方工程部出具《证明》，确认建筑物已经满足物业交付条件，并进场装修施工。此时，租赁物业已经取得项目立项、审图意见书、工程项目环评批复、消防设计审核意见书、建设工程质量监督报告等，符合合同约定的在建工程交付条件，具备合同约定的进场条件和标准，故业主方已按合同约定在12月31日前向承租方交付了物业。除此之外，业主方未按约履行配合义务，租赁物业的外立面改造、灯箱广告等外部形象问题一直没有解决，其合同履行存在一定瑕疵。综上，承租方在合同主要目的尚可实现的情况下提出解除合同，应当承担主要违约责任，而业主方仅承担次要违约责任。

二、业主方能否向承租方主张解除合同前的租金？

根据合同约定，租赁物业租金的起算日为物业交付之日起150天的装修期满次日，装修期不足150天的，以开业时间为起算点。上述第一项仲裁庭已认定业主方在12月5日交付了物业，承租方的装修期已超过150天，至今未开业，起租日应以交付之日起第151天开始起算，故自2018年6月1日起承租方应向业主方支付租金。

三、承租方能否要求业主方赔偿已经发生的装修费用、被遣散员工工资损失？

因承租方并未开业，其以业主方并未按照合同约定提供相关证明文件为由提出终止合同的理由不充分。承租方在租赁物业装修过程中，已经形成了附合装饰装修物。本着最大限度发挥装修物价值的原则及公平原则，在合同解除的情况下，考虑到双方当事人在合同履行过程中的违约情况，参照装修费用的鉴定结论，酌定由业主方对承租方按照鉴定确定的装修费用50%的标准赔偿装修费，装修物的所有权归业主方。承租方在业主方未履行租赁物业外部门面装修改造的配合义务但并不影响承租方开业的情形下提出解除合同，且未及时采取积极、有效措施防止员工培训和工资等费用的损失发生及扩大，所以就该部分损失，承租方应自行承担。

裁判要点研究

本案中仲裁庭将争议焦点总结有三，其中对于查清事实最重要的焦点为认定交付时间。涉案《物业租赁合同》对于租赁物业交付的约定有多种表述，仲裁庭将其概括为三种情形，一是承租方进场装修的物业交付，二是承租方准备开业的物业交付，三是租赁物业的最终交付，三种情形的物业交付标准及条件均不一致。那么，应当以何种交付标准为准呢？仲裁庭认为双方合同中的附件《租赁合同工程交付-在建》以及附件《租赁物业交接条件及标准》已经明确了项目的交接要求以及进场装修的条件及标准，故在租赁物业满足上述附件标准时已经具备交付条件，此时承租方亦已安排工人进场施工装修，即可视为租赁物业已完成交付。这是解决本案争议焦点，进而厘清双方违约责任的关键。

确定租赁物业的交付时间后，即可认定起算租金的时间节点，故业主方请求承租方按租赁合同约定的自物业交付之日起150天的装修期满次日起计算租金，符合双方的约定及法理，所以获得了仲裁庭的支持。

就承租方请求的装修损失及被遣散的员工工资损失问题，对于已经形成附合的装饰装修物的损失，仲裁庭会酌情考虑该部分已形成租赁物业的一部分，从公平角度来看，业主方可以再利用附合的装修，应当支付一定的对价；而承租方因为存在过错，应当承担相应的代价，故仲裁庭裁决双方各承担一半已形成附合的装饰装修物的损失。而因承租人自行提出解除合同，属于过错方，应当承担由此造成的损失，故其人员培训和工资费用的损失，应当自行承担。

应对之策

一、作为出租方：

（一）为防止承租方随意解除合同，在拟定合同的时候就应当严格限制合同解除的条件，并且保证己方严格按照合同的约定履行，防止法定的合同解除条件的发生；

（二）若承租方违约，通常会造成出租方的损失，故合同的违约责任条款不宜过轻，应增加承租方的违约成本，从而遏制承租方违约的意图；

（三）若承租方出现违约行为，应当及时采取行动，维护自身的合法权益；

（四）详细且巧妙地约定免租期条款，比如可以分开约定免租期的时段或约定如承租方违约则取消免租期等。

二、作为承租方：

（一）承租方应当在签约时争取相关的合同解除条款及违约条款，一旦发生合同解除的条件及违约的情况，可及时作出应对措施。

（二）应当在签订合同时明确约定出租人提供相关租赁资格证明文件的日期，该日期应当在租赁物业交付之时或之前。

（三）有的承租方在签约时处于弱势一方，被迫接受对方的“霸王条款”，导致权益受损。故在商务谈判及协商租约条款时，就应当由专业的法律人士参与把关。如果遇到出租方在合同履行过程中强势索赔或提出无理要求，承租方应当及时联系专业律师予以应对。

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作者：王劲松

编辑：林小曼

版式：林漩桦