厂房租赁合同相较于其他租赁合同而言，具有一定的特殊性。一方面，厂房租赁合同不如住宅、商业用房租赁合同使用频率高，双方在签署合同时容易遗漏物业相关的资质审查，也并未对有争议的事项进行具体约定。另一方面，厂房租赁合同的合同履行期限较长，履约过程中受市场价格、建筑物用途、政策法规等因素的变化，容易引发纠纷。
在此，笔者以亲自代理的承租人与台商业主之间的厂房租赁合同纠纷仲裁案为例，结合相关实践经验，与大家探析其中的法律风险与应对之策。
基本案情
2015年8月，台商邓某（出租人、申请人）与甲公司（承租人、被申请人）签订《租赁协议书》、《补充协议》，由甲公司承租申请人位于东莞市塘厦镇某园区厂房及宿舍。双方约定，被申请人应在每月20日前支付租金，逾期超过30日的，申请人有权解除合同并追究违约责任。协议签署后，申请人将租赁房屋交被申请人使用。2017年，申请人欲售卖涉案厂房与宿舍，希望与被申请人解除租约，却因损失赔偿问题双方未能达成一致。申请人以涉案物业没有建设工程规划许可证为由，于2017年7月发函给被申请人称租赁合同无效，要求立即返还物业。申请人并诉至东莞市第三人民法院要求确认合同无效。被申请人于次月回函称依法行使抗辩权暂停缴纳租金，直至申请人明确愿意继续履约。因租赁合同约定“出现纠纷应向深圳仲裁委员会申请仲裁”，故法院驳回申请人起诉。
申请人又转而向深圳仲裁委员会申请仲裁，提出如下仲裁请求：一、解除租赁协议及《补充协议》，并裁决被申请人归还租赁物；二、被申请人向申请人支付违约金520万元；三、被申请人向申请人支付自2017年8月1日起至案涉租赁物交还之日止的租金，租金暂计至2017年12月为l30万元；四、本案仲裁费由被申请人承担。
仲裁裁决
仲裁庭经审理认为：
一、双方签订的《租赁协议书》、《补充协议》合法有效。
申请人主张合同无效应当承担举证责任，但是，从申请人自己提交的众多证据，尤其是《转让土地有偿使用合同书》、《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》、《工程竣工验收证书》等证据来看，恰恰证明了涉案《租赁协议书》没有违反建筑法效力性强行规范。申请人还主张，这些能证明不违反建筑法效力性规范的证据所涵盖的只是占《租赁协议书》所涵盖的房屋面积的一部分，但却未提交任何证据对该主张予以证明，应承担举证不能的责任。
对《租赁协议书》的合同效力可作为印证的是，申请人在其于2017年7月22日向涉案厂房、宿舍各租户（次承租人）发出《通知》中，一方面声称其与被申请人之间的租赁合同无效，另一方面却又要求该等各租户主动与申请人联系，商讨现有房屋继续由各租户与申请人重新签订合同使用的具体事宜。既然申请人认为，各租户可与申请人重新签订租约，则证明涉案租赁房屋不存在因为不具备因建筑许可而不能合法出租的情形。
合同无效制度设立的目的是为了维护公共利益，维护国家的强制性规范的实施，同时也必须体现民法的基本原则——诚信原则，那种通过故意声称己方违法而主张合同无效来牟取不当利益的做法违反了民法的诚信原则，其行为的正当性应予否定。
根据申请人方的自认，申请人享有处分涉案租赁房屋的权利，从申请人作为本案证据提交的《联络函》也可进一步印证，在处理涉案房屋租约的事宜方面，申请人对外已实际造成与塘厦某五金厂主观意志混同和客观意思表示主体混同的后果。
综上，双方《租赁协议书》、《补充协议》的内容和形式均符合《合同法》的规定，合法有效，对双方均有约束力。
二、申请人主张涉案租约无效的行为本身构成违约。
在房屋租赁合同关系中，出租人的一个不言自明的默示义务是，不能不合理地阻碍承租人享有和行使承租权。申请人不当地主张合同无效，并采取了以业主身份向涉案房屋租户发出通知，将其关于被申请人无权再享有出租人地位的主张广而告之，要求该等租户直接与申请人签订租约，并向人民法院提起租约无效之诉，损害了被申请人本可根据《租赁协议书》、《补充协议》享有的承租权和向该等租户（次承租人）收取租金获益的权利，而对该等转租获益的权利，申请人在缔约时是明知且认可的。
仲裁庭认定，申请人不当地主张《租赁协议书》无效，构成违约，根据《合同法》的规定应当承担违约责任。
三、被申请人行使同时履行抗辩权，主观上既无过错，客观上也不构成违约，但应支付未支付的租金。
当出租人意图根本性地不当剥夺承租人的承租权时，承租人当然有权在继续占有租赁物的同时，在每个月租金到期日拒付当月租金。鉴于申请人不当主张《租赁协议书》无效的行为构成违约，针对申请人的该等违约在先的行为，被申请人有权根据《合同法》第六十六条的规定享有同时履行抗辩权，对等地拒绝履行到期租金给付义务。
申请人为剥夺被申请人的承租权，不惜牺牲其前后理据逻辑的一致性。本次仲裁时，申请人改以被申请人未支付租金而提出违约解约之诉。而被申请人之所以拒付租金，正是针对申请人不当主张涉案租约无效的行为。可是，被申请人行使抗辩权的行为却又反过来成为申请人主张以被申请人违约而解约的理由。对申请人基于该等明显的逻辑矛盾而提出的解约主张，仲裁庭不予支持。
被申请人的合理抗辩行为不构成《合同法》所规定的解约事由，合同应继续履行，被申请人有权持续地在双方约定的租期内持续地享有并排他地行使承租权，申请人不得阻却该承租权的合理享有和行使。
故仲裁庭裁决如下：
一、驳回申请人提出的解除《租赁协议书》及《补充协议》及被申请人归还租赁物的仲裁请求；
二、驳回申请人提出的被申请人向申请人支付违约金的仲裁请求；
三、被申请人应于十五日内向申请人一次性支付自2017年8月1日起至本仲裁裁决生效之日止的租金；
律师评析
因租赁市场价格波动大，在签订了租赁合同后，业主方很容易就因为周边市场租金上扬等因素产生后悔心理，甚至作出违约行为以求谋得更大的利益。在租赁合同关系中，由于承租方往往是弱势方，纠纷发生后往往处于被动的地位，为将可能的损失降到最低，承租方应当主动防范风险，利用法律武器维护自己的合法权益。
我们该如何防范业主方违约的法律风险？
一、签约时应审查业主方是否为适格的合同主体、租赁的物业是否为法律法规禁止出租的，避免出现签署的合同被认定无效的情况。
在与业主方签订租赁合同前，需要查清对方是否有权处分租赁物业、租赁的物业是否为法律允许出租的建筑，通过以下证件可以予以查实：国有土地使用证、不动产权证、建设工程规划许可证、（针对临时建筑）主管部门的批文。
二、业主出现违约行为时，充分行使抗辩权，维护自身权利。
针对业主方违约在先的行为，承租方可享有同时履行抗辩权，这是法律赋予承租方的权利。在业主方未完全消除其严重违约行为之前，承租方可行使抗辩权拒绝向业主方支付房租，并要求其停止违约。需要注意的是，同时履行抗辩权需要在法定的条件下以法定的程序作出，稍有不慎可能造成抗辩无效的后果，所以行使该权利时应当征求专业律师的意见。
三、明确约定违约责任，如业主方出现违约行为立即要求其承担相应的违约责任。
租赁合同是双方合作的基础，有效的条款对双方都具有约束力，也是法院、仲裁委作出裁判的依据，所以应当拟定全面、严谨的合同文本，特别应完善违约条款，明确地约定业主方的违约责任，从而提高业主方的违约成本，遏制其违约的意图。
