除了在租赁合同中清晰、准确、完整地约定双方的权利义务之外，得当的管理工作，也是出租人防范出租大型物业法律风险的重要组成部分。

笔者认为，出租人在合同履行过程中关注包租人、次承租人使用房屋的具体的情况，以及在合同履行异常时及时采取正确措施，是防范法律风险的关键。管理得当，可以将风险消弭于无形或者减少损失；相反，管理不当则有可能扩大损失。

一、及时交付房屋并保留好移交凭证

出租人的主要义务是向包租人交付房屋，按照房屋租赁行业惯例，出租人与包租人交付房屋之际，会签署相应的交接文书，确认房屋水电表读数、出租人交给包租人的钥匙以及房内物品数量等事项。

尽管大部分出租人均会与包租人签署交接确认文件，但实践中也有出租人在签订合同之后，包租人也已实际使用房屋但双方没有签署交接文件的情况。笔者参与处理的租赁纠纷中，就有两起案件的争议焦点就是出租人是否已将房屋交付给承租人使用。

比如，笔者在2013年期间处理的一起包租纠纷，因包租人承租的房屋是旧厂房，没有安装大门，而且该厂房当时尚未安装水电表，因此出租人没有与包租人签署交接确认文件。包租人进场后做过零星装修但因招商出现问题，因此不愿继续履行合同，转而以出租人没有交付房屋为由要求解除合同、退回押金、赔偿损失。虽然最终法院根据视频资料、证人证言、现场照片等认定出租人已完成交付义务，但该争议本来是可以通过及时签署交接文件避免的。

二、监督包租人和次承租人的装饰装修行为

如前文所述，出租人与包租人一旦发生诉讼，包租人往往会以各种理由要求出租人赔偿其装饰装修损失等。《租赁合同解释》第十三条规定未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担。

因此，出租人出租后应监督包租人和次承租人的装饰装修行为，原则上不允许包租人和次承租人改变房屋的主体结构，对于可能影响到房屋安全的装饰装修行为，或者超出其提供的装饰装修方案的行为，应当及时书面要求包租人整改，并保留好相应的书面文件。

此外，包租人一般仅对房屋进行简单的装饰装修，次承租人承租后再根据自己的需要另行装修，因此包租人在诉讼中主张的装饰装修工程，有可能大部分都是次承租人完成的。次承租人进行的装饰装修工程，属于包租人应按约定或规定必须经出租人同意才能进行的工程范围，但相关工程的权益并不属于包租人。如果可以区分包租人和次承租人各自的装修工程内容，对于解决相关争议具有重要意义。

三、关注包租人经营状况并获取次承租人信息

出租人出租后，除了收取租金之外，建议定期适当关注包租人经营的具体情况，如招商情况、房屋入住率等，如果发现包租人经营不善，应当提前做好应对措施。

如果包租人拖欠租金，而出租人提起诉讼要求其支付租金、解除合同，包租人往往会通过更换账号的方式，将其向次承租人收取的租金转移到其他人名下，导致诉讼过程中查封包租人的银行账户失去意义，并出现诉讼周期越长，出租人损失越大的局面。

但是，如果出租人申请法院采取财产保全措施，法院再指令次承租人将其向包租人支付的租金支付至法院指定账户，则次承租人必须遵守法院指令，包租人就无法转移租金收益，出租人可以大大减少损失。

深圳地区部分法院进行这类财产保全时，会要求出租人提供次承租人的身份信息以及转租合同，以确定包租人存在该租金收益的事实；此外，如果出租人需要将次承租人作为诉讼第三人，并要求次承租人支付逾期腾房房屋占有使用费的，也需要出租人提供次承租人的身份证或者统一社会信用证复印件等资料。

四、当包租人根本违约时及时采取正确措施

如果包租人存在拖欠租金、未经出租人同意擅自装修、擅自转租等根本违约行为，足以解除合同时，出租人应当征询律师的意见后，及时采取相应措施，防止损失扩大，具体而言，出租人可采取以下措施：

1、及时发出催告文件

除合同约定的解除权成就之外，如果依据《合同法》第九十四条规定的法定解除权解除合同，需要履行相应的催告程序。因此，如果包租人存在拖欠租金等违约行为，出租人应当及时书面催告包租人履行合同义务，并告知其在限定期限内拒不履行合同义务时，出租人将采取的法律措施。

相关催告文件应当要求包租人盖章或者签字确认，注明日期。如果包租人拒绝签收的，则以中国邮政EMS快递的方式邮寄催告文件，邮寄地址包括包租人合同记载的地址以及出租房屋所在地址，同时通过邮件、微信、短信等方式发送该等催告文件，并保留好相应的邮寄凭证。

2、采取适当的私力救济措施

通过诉讼解决纠纷所需时间较长，因此大部分出租人在包租人拖欠租金的情况下，往往采取停水、停电、锁门等私力救济措施，迫使包租人和次承租人支付租金。该等私力救济措施已被大部分司法机关接受，司法机关支持私力救济措施的前提，是租赁合同对此有明确的约定、包租人确实存在违约行为、出租人采取相应措施前已经提知包租人和次承租人。

为最大化保障出租人的合法权益，避免包租人继续拖欠租金，租赁合同应约定出租人在特定条件下，有权采取停水、停电、锁门等措施，且在此期间包租人仍需支付租金；如果包租人拖欠租金的，出租人可以根据实际情况，决定是否采取相应措施。

需要注意的是，如果次承租人将房屋用于冷藏仓库、危险品仓库、医院、学校等必须使用水电的，则出租人不宜采取停水停电措施。

3、及时决定是否解除合同

实践中，包租人如果经营不善，往往以迟交租金、拖欠部分租金的方式拖延。而大部分出租人在包租人因经营不善拖欠租金时，往往对是否应当解除合同并收回房屋迟疑不决，最终导致损失进一步扩大。笔者2015年参与处理的某起案件，包租人每月仅支付约定租金的50-60%，但出租人在包租人违约16个月后才聘请律师参与处理相关争议，最终虽然解除了租赁合同，但由于包租人早已转移了财产，导致法院判决的租金至今尚有大部分未执行到位。

五、与次承租人合作以减少损失

如前文所述，在包租关系中，出租人与包租人通过签订租赁合同成立租赁合同关系，包租人与次承租人也通过签订转租合同成立租赁合同关系，但出租人与次承租人之间不存在合同关系，两者之间缺乏合同约束。

根据《租赁合同解释》第十八条规定，租赁合同无效、解除、履行期限届满后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，这意味着出租人与包租人之间的合同解除后，包租人与出租人之间的租赁合同关系亦随之终止，次承租人无权继续使用房屋，出租人有权要求其迁离并支付逾期腾房期间的房屋占有使用费。

尽管有上述规定，但笔者认为根据上述规定提起诉讼，并非减少出租人损失的唯一途径，也不是最有效的途径。出租人出租房屋的目的是获得租金收入，因此包租人向出租人支付租金，与次承租人直接向出租人支付租金，实际上并无差别。而次承租人使用房屋后，一般会投入资金装修，部分包租人还会向次承租人收取入场费，次承租人搬离租赁场所则意味着该等已投入资金成为沉没成本，如果不是迫不得已，次承租人往往并不愿意搬离。

因此，出租人与包租人之间的租赁合同解除后，出租人可以考虑及时与各次承租人协商解决有关事项。如果出租人认为次承租人继续使用房屋，不会影响到房屋的整体利用，而次承租人也愿意继续使用房屋的，则出租人可以直接与次承租人签订新的租赁合同，继续收取租金，以最大程度减少损失。

阙清华团队照