随着经济高速发展以及市场需求日趋个性化和多样化，在经济发达地区越来越多的出租人，将持有的大型商业物业（包括工业厂房、商场、办公楼等）整层、整栋甚至整个园区出租给某个承租人，承租人承租后投入一定资金对商业用房进行装修、改造，对外以文化创意园、创业园或者主题商场招租，转租给多个第三人（次承租人）使用。这类租赁关系俗称“包租”，承租人（简称“包租人”）一般俗称为“二房东”。

二房东包租人承租后，往往再整体转租给第三人（三房东），第三人有可能再整体转租其他单个或者多个主体，导致同一房屋存在多重租赁合同关系，一旦因包租人的商业定位错误或者经济形势变化，导致包租人无法成功将大部分房屋转租出去，则非常容易引发法律纠纷。由于包租关系涉及的主体多、面积大、法律关系复杂，相关纠纷往往难以短时间内解决。

笔者自2013年以来即处理过数起因包租引发的纠纷，发现部分出租人在签约、合同履行、纠纷处理的过程中，存在由于处理不当导致较大损失的情况。为此，笔者特针对包租的特点，结合工作经验和相关法律规定，就出租人出租大型物业时应注意的问题进行梳理，以抛砖引玉。

一、审慎确定包租人并增加必要的担保措施

实践中从事包租业务的人员，往往是多个主体共同出资，合伙经营。为了规避经营风险，包租人员往往选择资产最少甚至没资产的人员作为签约主体，或者以其共同设立的壳公司作为签约主体，这对出租人而言存在较大风险。

包租人包租是为了营利，因此包租合同的租赁期限一般较长。由于合同期限较长、次承租人较多、法律关系复杂，所以一旦发生诉讼，处理起来期限相对较长，包租人按惯例缴纳的两个月押金，往往无法弥补出租人损失。如果包租人实际上没有经济实力，甚至并无有价值的资产，则出租人即便胜诉，也无法追偿租金。

比如，笔者参与处理的某起案件，纠纷发生后才发现包租人没有车辆、房产，银行存款也只有几千元（全部租金均已转移），因而无法保全到包租人有价值的财产，最终法院判决的2000多万元租金无法执行到位。

二、核实房屋权属情况以防止合同被认定为无效

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，简称“《租赁合同解释》”）第二条、第三条规定，以下租赁合同无效：（一）出租没有取得建设工程规划许可证的；（二）出租没有按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的；（三）出租未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑的；（四）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

笔者参与处理的几起包租纠纷中，其中两起包租人拖欠租金的纠纷，包租人均在诉讼发生后，主张合同无效。其中一起案件，因房屋建设于1980年代，当时还没有法律规定需要办理建设工程规划许可证，而且该房屋已经按建设时的规定办理了相应的审批手续，生效判决最终没有支持包租人关于合同无效的主张；另一起案件，则由于出租的大部分面积属于车位，但租赁合同将其作为商铺出租，生效判决最终认定合同无效。

为防止房屋出租后因包租人无法成功转租，转而以出租人出租房屋权属存在瑕疵主张合同无效，或者要求出租人承担相应的责任，出租人在出租前应当核实房屋是否有可能存在导致合同无效的情况。

如果出租人拟出租房屋，部分面积有产权证且用途符合约定，但其余部分面积的规划用途是走廊、停车位等公共用途（简称“无证面积”），为避免合同被认定为无效合同，则无证面积不应计入出租面积，仅将有产权证的面积计入出租面积，同时提高房屋每平方米的单价，并约定包租人可以使用无证面积。比如，假设拟出租房屋1000平方米，如果其中200平方米规划用途为车位，月总租金为8万元，则将租金由每平方米每月80元改为100元、面积相应改为800平方米。

三、准确约定房屋用途和消防验收责任 

租赁合同中，出租人即出租人的主要义务是交付房屋，因此出租人出租的房屋质量应当符合约定。如果出租人出租的房屋质量不符合约定，则发生争议后法院将会认定出租人违约，并会据此要求出租人赔偿包租人的装修损失等。

关于出租人房屋质量是否符合约定问题，实践中存在较多的争议是产权证明文件登记的用途与合同约定不一致。因此，出租人与包租人签订租赁合同时，合同约定的房屋用途，不应超出房屋产权证明文件记载的用途。

此外，包租人承租后，一般均会对房屋进行一定的装饰装修，甚至进行一定程度的改建、扩建。而包租的房屋往往面积较大，根据《消防法》第十五条等法律法规规定，此类装饰装修工程（即二次装修），必须办理相应的消防审批和验收手续。笔者在2018年接触的某包租纠纷中，出租人提供的房屋无法获得主体消防验收手续，法院因此认定出租人提供的房屋不符合质量要求，并判决出租人赔偿包租人装修损失。因此，出租人应当在租赁合同中，明确约定双方在消防审批、验收时的责任。

包租人对房屋进行装修、扩建的设计方案一般由包租人自行确定，出租人对于装修方案是否符合消防要求无从知晓，因此，租赁合同应当明确约定二次装修的审批、验收应当由包租人自行处理，出租人仅配合提供相关证明文件，其余二次装修消防问题与出租人无关。同时，还应当明确约定出租人不得以无法通过消防审批和验收为由拒绝支付租金。

四、准确约定转租的权利义务并限制再转租

《租赁合同解释》第十五条至第十八条对承租人转租问题作了规定，根据该等规定，出租人可以据此在特定条件下向次承租人主张权利，这对于解决包租纠纷中出租人与包租人、次承租人之间的纠纷，具有重要作用。

但是，笔者接触的包租纠纷中，部分出租人在代理律师介入之前，均未能充分利用上述法律条款保护自己的合法权益，其中有两起面积较大的包租纠纷案件，出租人均没有将次承租人追加为第三人，或者保全次承租人向包租人支付的租金，原因是出租人根本不清楚究竟谁才是次承租人，也无法获得包租人与次承租人签订的转租合同（法院要求提供转租合同才保全包租人租金收益）。

为此，租赁合同除了约定包租人可以转租之外，还可约定以下事项：

（1）包租人应该将次承租人的主体资料、转租合同复印件交出租人备案；

（2）次承租人需要装修的，应当将次承租人的装修资料提交出租人备案；

（3）包租人保证次承租人在合同无效、解除、期限届满时，次承租人无条件迁离；

（4）包租人保证在包租人欠付租金时，出租人可以直接要求次承租人支付租金。

另外，租赁合同应当对再转租行为进行限制。再转租即包租人承租后，转租给次承租人，次承租人又再次转租给其他人。实践中很多包租人承租后，房屋几易其手，在同一房屋中同时存在“二房东”、“三房东”、“四房东”乃至“五房东”等情况。

再转租行为会严重损害出租人的利益，出租人对于越是后手的次承租人，可以控制的力度会越弱，甚至有时候根本不清楚房屋实际使用人与其他人之间的关系。如果实际使用人损坏房屋，或者从事不法活动，或者包租人因各种原因拖欠租金，再转租行为往往会对出租人造成损失。

五、约定清楚包括次承租人在内的装饰装修事项

根据《租赁合同解释》第十条至第十四条规定，关于合同解除或者期限届满后已形成附合的装饰装修物归属和赔偿问题，合同有约定的按约定处理，没有约定的则按该等规定确定的原则处理。

基于上述规定，建议在租赁合同中明确约定包租人、次承租人进行任何装饰装修或者扩建，均需获得出租人书面同意，同时明确约定合同解除和期限届满后，房屋已经形成附合的装饰装修物归出租人所有，或者约定出租人可以选择的条款，比如在约定已形成附合的装饰装修物属于出租人的同时，约定出租人有权选择在合同解除或者期限届满之日起30天内要求包租人恢复原状。

阙清华团队照