在城市更新合作项目中，开发商常常要与拥有土地资源的单位（如村集体股份合作公司）签订合作协议或类似合同。此类协议法律关系复杂，需规范的内容繁多，在履行过程中可能遇到政策变化，如果没有专业人士把关，极易发生纠纷。近年来，因土地方违约而导致的城市更新诉讼、仲裁案件已呈现高发态势。笔者试以深圳金稻田项目为例，浅析城市更新土地方违约的司法裁判态势并提出解决之策。
一、案情
2007年11月，深圳市龙岗区城中村改造领导小组确定深圳宝源置地有限公司（下称“宝源公司”）为布吉街道金稻田片区改造项目首期约10万平方米改造范围的改造单位，深圳市布吉投资股份有限公司（下称“布吉公司”）为该范围内原东光厂房地产和附属设施的合法权利主体，并明确“改造单位须自审定之日起5年内完成项目改造，否则取消改造资格，收回重新招商”。
2009年7月20日，宝源公司与布吉公司签订《拆迁补偿安置协议书》，约定布吉公司将其位于金稻田片区的5.9万平方米土地交由宝源公司进行改造，移交期限至2012年12月31日；宝源公司同意缴付500万元作为履约保证金；如因宝源公司原因造成补偿房屋交付超过半年的应按月支付违约金，如逾期达2年的，布吉公司有权解除本协议；布吉公司未按期腾空移交房地产的应按月支付违约金；逾期超过三个月的，宝源公司有权解约，布吉公司须赔偿宝源公司投入本项目的全部款项并赔偿一切损失外，另外支付违约金2000万元。因不可抗力或政府部门原因导致开发延迟或项目终止则互不追究。
签约后，宝源公司按约支付了保证金，开始推进项目各项工作。此时，布吉公司变更了大股东，如火如荼的城市更新令布吉公司股东心生悔意。2011年9月25日，布吉公司召开股东大会，决议撤销其与宝源公司的《拆迁补偿安置协议书》。宝源公司提出异议，回函要求继续履行该协议。2011年12月，布吉公司控股股东——深圳市百合股份集团有限公司与项目内另一权利主体布吉一村股份合作公司（下称“布吉一村”）签署拆迁补偿合同，并部分履行。
2012年3月，布吉公司发函称宝源公司超出政府规定期限，其项目改造资格已丧失，且因布吉一村已经与其他单位签约，宝源公司无法通过政府取得项目改造的主体资格，故通知中止履约。之后，布吉公司向龙岗区人民法院起诉宝源公司，诉讼请求为：一、解除双方签订的《拆迁补偿安置协议书》；二、宝源公司赔偿其违约保证金500万元；三、本案诉讼费由宝源公司承担。
龙岗区法院经审理认为：双方签署的《拆迁补偿安置协议书》合法有效，宝源公司已按约定履行了合同义务。合同履行期限未到期，合同解除条件未成就。根据《深圳市城市更新办法》及实施细则，涉案项目由城中村改造项目结转为2010年度实施计划的城市更新项目，2011年3月该项目单元规划批准实施，至今未满两年，政府规划批准实施期限未到，宝源公司的项目更新主体资格并未丧失。布吉公司的行为有违诚实信用原则，其要求解除合同不符合约定及法定解除条件，判决驳回布吉公司的全部诉讼请求。
布吉公司不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳中院经审理认为，双方签署的协议合法有效，布吉公司以行使不安抗辩权为由解除合同不符合法律规定，因此其无权单方解除合同也无权要求赔偿违约金。但因同一规划项目范围内的另一权利主体布吉一村已经明确拒绝与宝源公司签订改造协议，宝源公司未能成为涉案城市更新单元的单一权利主体，已不可能获得该项目改造资格，双方合同事实上已经不具备继续履行的条件，因此判决双方签署的《拆迁安置赔偿协议书》终止履行，驳回布吉公司其他诉讼请求。
二、违约的司法裁判态势
城市更新纠纷案件逐年上升，因土地方违约而引发的诉讼在其中占很高比例。有的土地方直接终止合同履行，有的土地方拒绝继续履约并恶意与第三方签约，还有的“狮子大开口“，大幅提高要价。
在司法裁判实践中，如有证据证明一方违反合同约定，且合作协议中明确约定了违约金条款的，守约方索赔违约金相对容易得到法院或仲裁机构的支持；如守约方能举证证明因此产生的实际损失，也较容易得到支持。但如守约方主张土地增值损失或可预期利益，则较难取得裁判机构的认同。
对于一方违约，涉案合同是否应解除，各法院或仲裁机构判法各异。有的认为违约方“违反合同约定且违背诚实信用原则“，故判令合同继续履行（如本案龙岗区法院的一审判决）；有的则判令解除或终止，守约方的损失另寻法律途径解决（如本案深圳中院的二审判决）。
三、应对之策
如遇土地方违约，则开发商前期巨大投入将可能血本无归。那么，应如何防范这种法律风险？
笔者认为，开发商应多管齐下，采取以下六大措施来管控风险，保障自身合法权益：
（一）尽职调查
在与土地方合作前，应委托专业人士进行深入细致的城市更新专项尽职调查。除了对原房地产权属的调查外，还应包括原土地权利人是否涉及诉讼或仲裁案件，是否因该地块与他人产生过纠纷，纠纷是何原因，是否曾将该地块与他人合作，土地方股东内部意见是否一致等等。通过尽职调查可以更深入的了解土地方的信用情况，预判合作风险。
（二）完善合作协议条款
城市更新合作协议是各方合作的基础，对各方都有法律约束力。城市更新过程的复杂性，客观上对合作协议的严谨性、预见性提出了更为严格的要求。因此，在合同起草阶段就应有专业律师参与，拟定详细的合同条款，让合同更具操作性，同时防止纠纷的发生。对义务履行的先后应予以明确；尽可能为土地方创设担保条款；对解除合同的条件应予以明确限制，避免合同解除权的滥用；对哪些行为属于一般违约，哪些属于根本违约，各自应承担何种违约责任，合同条款应全面、细致，以提高违约成本，遏阻恶意违约。
（三）综合运用物权保护方法
为了避免土地方违约、恶意引进第三方的情况出现，开发商可以提前在同一规划项目范围内收购并实际控制部分处于重要位置的房地产，令潜在对手心生忌惮、望而却步。某开发公司曾在笔者的建议下，对拟更新项目采取“四角加一心“的方法进行物权保护，有效的阻吓了第三方争夺该项目的企图。
（四）严格履约，避免因己方违约而被对方“抓辫子“
开发商应特别注意《合同法》第九十四条规定的五种单方解除合同情形和合作协议约定的违约、解约条款，及时、全面地履行合同义务，如因客观原因迟延履行应及时取得相关证据或对方的书面认可，尽可能做到无懈可击，避免被土地方抓住把柄，让其有理由行使合同解除权。
（五）抓紧取得政府审批
对合作项目，开发商应更具“与时间赛跑”的意识，科学统筹安排，抓紧进行街道办备案、申报计划及专项规划、实施主体确认等工作，通过取得政府部门审批来巩固合作地位。
如土地方明确表示或者以自己的行为表明不履行协议，开发商应第一时间通知专业人士，分析原因、研究对策，按照“立足于打，以打促谈“的原则积极采取行动，在包括法律在内的多个层面向违约方施压，扭转被动的局面。此时最忌讳的是心存幻想、观望等待，错过解决良机。
当前一段时期，城市更新政策变化仍频，不少更新项目尤其是城中村项目将遇到新情况、新困难，开发商的法律风控能力将承受考验。只有对此高度重视，必要时借助专业人士，综合运用多种方法和手段，才能有效避免违约纠纷的发生，保证项目
