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深圳出台棚改新政,旧城改造迎来春天

发布时间:2018-07-09 来源:广东联建律师 作者:钟春

517日,深圳市政府印发《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规【20188号)(以下简称《实施意见》)。《实施意见》是深圳市探索旧住宅区改造路径以及贯彻落实国务院、省关于加快棚户区改造工作意见以及2016年深圳市政府《关于完善人才住房制度的若干措施》的力作,将成为全市开展棚户区改造纲领性文件和政策依据,对进一步规范和完善棚户区改造程序和制度,助推旧城改造将起到重要作用。《实施意见》的出台,将给深圳市居民带来哪些利好?对深圳房地产市场及楼市带来哪些影响?对原发布的《实施意见(征求意见稿)》作出了哪些修改?笔者通过提炼《实施意见》的主要内容,带你一起去了解:

一、老旧住宅区成为棚户区政策主要适用范围,两架马车带动深圳存量土地的二次开发

《实施意见》规定:深圳市范围内使用年限20年以上,且具备存在住房质量、消防等安全隐患,使用功能不齐全,配套设施不完善条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策范围;使用年限不足20年,且鉴定为D级危房的住宅区,经区政府批准可以纳入棚户区政策适用范围。因此,棚户区政策主要适用城市老旧住宅区的改造,而城市更新政策适用范围更广,包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村、旧屋村等。城市更新依然是深圳市盘活存量土地,释放土地潜能,实行土地二次开发的重要方式和抓手。《实施意见》明确了纳入棚户区政策的适用范围,将有效推动老旧住宅区的改造,棚户区改造与城市更新将并驾齐驱,成为深圳市盘活存量土地,改善人居环境,推动城市发展和建设的两架马车。

二、“政府主导、公益为先”的棚户区改造实施模式,将有效推进旧住宅区的改造进程,确保人才、保障性住房建设目标的落地

有别于城市更新政策,《实施意见》提出“政府主导、公益为先”的原则,主要体现在:

一是棚户区改造由各区政府主导,同时规定各区政府应当成立区棚户区改造工作指挥部,明确了区指挥部、区主管部门(区住房建设主管部门)以及街道办事处的主要工作职责,包括棚户区改造年度计划、项目实施方案、项目概念规划、项目专项规划的编制以及审议,征集居民改造意愿,编制搬迁安置补偿方案,签订搬迁安置补偿协议、监督管理等职责。通过全程参与棚户区改造,政府及有关部门在棚户区改造过程中将起主导作用。

二是明确棚户区改造以公共利益为目的,主要通过拆旧建新的方式,项目实施主体以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房,以租为主,租售并举,统一由人才住房专营机构运营管理。因此,随着旧住宅区改造的大力推进,大批人才住房和保障性住房将建成落地,这对深圳居民以及解决人才住房问题,无疑是一重大利好,同时对稳定楼市,平抑房价也将起到良好的促进作用。也是落实深圳市人才优先发展战略,打造“人才高地”的有力举措。

三、统一搬迁安置补偿奖励标准,有效消除被搬迁人不合理预期,促使搬迁补偿安置工作提速

《实施意见》规定,棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及两者结合等方式,由权利主体自愿选择。货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府292号令)的规定确定;产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例确定。同时鉴于老旧住宅区面积偏小,为改善居民居住条件,《实施意见》明确了增购奖励,允许每套住房增购不超过10平方米的建筑面积,增购价格按同地块安居商品房的价格计收,最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。《实施意见》统一了全市棚户区改造补偿标准,将有效消除被搬迁人不合理预期,引导被搬迁人积极签约,促使搬迁补偿安置工作提速。

四、实现棚户区改造与房屋行政征收的有效衔接,明确棚户区改造土地使用权取得方式、地价计收标准和各项保障措施,有效保障棚户区改造的顺利实施

(一)政府可根据公共利益需要依法征收房屋

为避免个别业主提出不合理要求导致无法达成补偿协议,或部分房屋产权人不明确导致项目改造难以顺利推进,损害大多数业主的合法权益。《实施意见》规定签约期内达不成补偿协议,或房屋所有人不明确的,区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。为棚户区改造的顺利实施提供有力支撑。

(二)土地使用权通过协议方式取得

《实施意见》明确棚户区改造项目的用地手续由各区政府负责审批,通过协议方式出让土地使用权。地价按照建成后的房屋用途不用分别确定:

1)搬迁安置住房

用于安置补偿已取得房地产证部分的建筑面积,按照现行基准地价标准计收;

用于安置补偿未取得房地产证部分的建筑面积,按照现行基准地价标准的1.1倍计收。

2)人才住房和保障性住房

棚改项目中用于出租的人才住房和保障性住房,产权归政府的免收地价;产权不归政府的,按现行基准地价50%的标准计收地价。

棚改项目中用于出售的人才住房和保障性住房,按照深圳市宗地地价测算规则规定的标准计收。

3)公共服务配套设施

产权归政府的免收地价;

棚户区改造项目中的其他用途部分按照基准地价标准计收的仅限整体转让;按市场评估地价标准计收的,可分割销售。配套商业产权归政府的免收地价,但不得进入市场。

(三)简化棚户区改造项目审批程序

项目专项规划需将法定图则规划的工业仓储及商业等用地主导功能调整为保障性住房的,应当先按简易程序办理法定图则调整。

市规划国土、环境保护、消防等相关部门应当为棚户区改造提供绿色通道,简化程序,主动服务,缩短棚户区改造项目规划、不动产权利证书注销、建设用地规划许可等审批时限。

(四)对棚户区改造项目税费实施政策支持

改造项目依法免收各种行政事业性收费和政府性基金,并依法享受相应的税收优惠。电力、通讯、市政公用事业等单位应当对棚户区改造项目适当减免入网、官网增容等经营性收费。

五、《实施意见》对原征求意见稿作出了哪些调整

20183月,市住建局在官网发布《实施意见(征求意见稿)》和政策解读,向社会广泛征求意见,听取了社会各界的意见,经过反复的斟酌与论证,最终形成《实施意见》发布。《实施意见》较原征求意见稿在棚改政策适用范围、实施模式、工作流程上未作大的改变,但进一步明确了棚改相关行政管理部门的工作职责,加强了对违反深圳市住房改革政策行为的管控力度,同时将棚改纳入城市规划“一张图”管理系统,实施统一管理,相关补偿标准制定也更切合实际和具操作性:

权利主体每套住房增购面积的价格由“按照同项目的货币补偿标准计收”修改成“按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格”。

增加了街道办事处提请市、区主管部门对未取得商品性质《房地产证》的住房信息进行核查中发现存在违反我市住房改革政策行为的,由市、区主管部门根据相关规定予以处理的规定。

棚户区改造项目专项规定由“区主管部门编制、公示”修改为由区主管部门组织编制,报区城市更新主管部门审查,由城市更新主管部门负责公示,并将公示期间收集的意见及其处理情况连同专项规划一并报区政府审议。审批通过的专项规划依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

用于出售的人才住房和保障性住房,地价计收方法由“按照基准地价和市场评估地价的均值标准计收”修改为“按照我市宗地地价测算规则规定的标准计收”。

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