绿本房买卖合同的效力问题
日前，深圳市南山法院执结全市首例“绿本房转红本房”强制过户案，引起业内人士热议。绿本房交易不仅合法有效，而且还通过法院强制执行程序完成了过户，对于取得房屋的雷某来说，幸福的确来得有点太突然了。本案是否意味着绿本房的美好时代就要来了？
绿本房是相对于红本商品房而言的一个非商品性质房地产的俗称，微利房、村民在宅基地上的自建房、通过确权的历史违建以及种类繁多的政策性住房，都可能是绿本。绿本最显著的标志就是---限制流通，即不能办理过户。本文试从两起不同类别的绿本房案例探究绿本房买卖的法律效力。
（一）概念
亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格、高于福利房价格，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。微利房性质仍然属于商品房。深圳市在1989年曾率先提出，深圳市住宅局（住建局）代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房，彼时，深圳市每年约供应福利房2000余套，微利房7000余套。1997年微利房价格为2500-3500元/平方米，福利房价格约为1000元/平方米。福利房即相当于我们后来说的经济适用房。
（二）申请微利房的条件
1.申请人及配偶无任何住房(包括准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、集资房、市场商品房和自建私房)及建房用地；
2.申请对象必须是已婚家庭或单亲家庭，且申请人及配偶户籍迁入特区(或配偶户籍迁入深圳市，单亲家庭子女的户籍迁入特区)时间、结婚时间或离异、丧偶时间均在2002年12月31日之前；
3.申请人2002年至2004年三年的家庭平均收入在6万元以下；
4.申请人遵守计划生育的有关规定；
5.申请人按规定缴纳了深圳市社会保险。
（三）绿转红
微利房经过一定的禁售期，通常是10年，在禁售期内业主不能取得住房全部产权，不得出售且不得出租。只要主管部门对其解禁，业主可以办理“绿转红”手续后，微利房是可以上市流通的。绿本转红本过程中，最大的收费就是土地溢价（土地增值部分），其他的就是正常办理上市需要缴纳的契税、营业税（营改增后是增值税）以及办理的工本费，交易费。
（四）微利房交易的案例（案号：（2017）粤03民终8341号，审理单位：深圳中院）
1.交易始末及争讼缘由
原告雷某与被告何某、加某于2004年签订《房屋转让协议》，约定何某、加某将其名下的全成本微利房以38万元的价格转让给雷某，雷某分期支付购房款，何某、加某将房屋交付雷某使用并办理转商品房手续（即通常所说的“绿本转红本”）和过户手续。协议签订后，雷某依约支付了首期款20万元，何某、加某将涉案房屋交付雷某使用。
2014年，涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件，但何某、加某不但拒不办理“绿本转红本”和过户手续，而且还强行收回了涉案房屋。雷某交涉未果，于2015年向南山法院提起诉讼。案件经南山法院及深圳市中级人民法院两审，终审判决双方继续履行《房屋转让协议》。判决生效后，何某、加某仍不履行应负义务，雷某遂向南山法院申请强制执行。此时该房产的市场价格已超过500万元，买卖双方僵持不下，均无协商调解的可能。
2.法院判决
法院首先确认了买卖双方签订的《房屋转让协议》为有效合同。理由是：何某、加某与雷某签订《房屋转让协议》，约定何某、加某将涉案房产转让给雷某。因涉案房产为全成本微利房，双方约定在房产办理商品房产权证后再由何某、加某过户给雷某。该协议是双方当事人的真实意思表示，涉案房产也具备办理商品房产权证的条件，故为有效合同，双方应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。何某、加某以签订《房屋转让协议》时涉案房产尚未取得房地产证为由，试图拒绝履行合同义务，法院不予支持。
3.强制过户
判决双方全面履行协议，此时，作为卖家的何某、加某尚未办理绿转红，如何过户？法院的分解动作是这样的：
第一步：“绿转红”
何某、加某应于判决生效之日起十日内向第三人深圳市南山区售房中心出具授权手续，提供相应资料，并由第三人协助办理涉案房产的商品房房地产证至何某、加某名下，上述办证费用及补交地价等款项由何某、加某自行承担；
第二步：尾款资金监管
雷某应于涉案房产商品房房地产证办理至何某、加某名下之日起十日内将剩余房款18万元支付至第三人南山区售房中心的资金监管账户，何某、加某和第三人应配合办理资金监管手续；
第三步：过户
雷某、何某、加某应于剩余房款监管之日起三日内共同向房地产权登记部门申请将涉案房产转移登记至雷某名下，涉案房产转移登记至雷某名下所产生的税、费依合同约定承担；
第四步：支付尾款
第三人南山区售房中心应于涉案房产转移登记至雷某名下之日起三日内将监管的剩余房款18万元支付给何某、加某。
整个流程非常紧密，但如果卖家何某、加某不予配合，上述环节极有可能卡壳。比如，何某、加某不去住建部门提交申请，住建部门就无法出具相关材料，不动产登记部门亦无法办理“绿转红”手续。最终，法院出具强制过户的法律文书，雷某代何某、加某缴交有关税费，住建部门予以配合，不动产登记部门协助办理绿转红，然后再过户至雷某名下。
（一）概念
自建私房，是指建造在原农村集体经济组织范围内未经征转手续土地上的房屋。针对自建私房，2001年深圳市出台《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（俗称“两规”）。符合“两规”处理条件的房屋经过规土委、建设、公安消防等政府部门处理，并根据房屋具体情况补交地价与罚款后确认产权，发放房地产证书。
但在深圳市农村城市化过程中，大量自建私房由于手续不完善，未完成产权登记手续，成为历史遗留违法建筑。2009年6月2日至2010年6月1日，深圳市曾在深圳市开展了历史遗留违法建设的普查活动，经过统计，截至2017年12月，深圳违法建筑总量达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，该类建筑占深圳市总建设量的半壁江山。
（二）确权需具备的条件
1.权利主体要求
根据处理决定及试点实施办法规定，只有原村民在原籍所在的原农村集体经济组织范围内所建符合“一户一栋”政策的住宅类历史遗留建筑，或者所在区政府、街道办在原农村集体经济组织用地范围外安排用地所建住宅类房屋，才能符合确权要求。原村民是指公安机关登记在册（特区内截止1993年1月1日、特区外截止2003年10月29日）并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员；按照每户原村民划定原农村宅基地或者非农建设用地标准中的一户，是指原村民的户籍单位。原村民中年满30周岁未婚的（特区内截止1993年1月1日、特区外截止2004年3月31日）可认定为一户。
（1）“一户”按照《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》（深府〔2006〕105号）第四条规定，建设标准与人口资格标准为：原村民居住用地的基底面积不超过100平方米，住宅建筑面积不得超过480平方米；符合原农村宅基地或者非农建设用地标准的停止施工的建筑物，建筑面积超过480平方米的必须按现有高度封顶，不得加建；已建建筑面积超过480平方米的，按照有关法律、法规规定予以罚款、没收或者限期拆除。
（2）“一栋”是指保证原村民每一户可以建设一栋房屋，原村民未申报的自建住宅中属一户多栋的多栋部分，或一户多处宅基地的多处部分，不予办理报建手续。此外，建设在非农建设用地范围外的，原农村宅基地被转让的，原农村集体经济组织已集中统建的，已列入城中村（旧村）改造计划范围内的，均不符合报建及确权条件，无法享受“一户一栋”政策。
2.建筑物要求
深圳市部分历史遗留违建取得确权的前提条件必须属于历史遗留违法私房和生产经营性用房范畴，历史遗留违法私房和生产经营性用房是指“两规”、“三规”申报之前已经建成的房屋，具体如下：
（1）经2001年出台的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（俗称“两规”）处理的违法私房。符合“两规”处理条件的房屋经过规土委、建设、公安消防等政府部门处理，并根据房屋具体情况补交地价与罚款后确认产权，发放房地产证书。
（2）按照实施办法处理的历史遗留违法建筑。除了非原村民所建的住宅类违法建筑以及以房地产开发为目的的未经批准建设的住宅类非法建筑外，不存在严重安全隐患，不严重影响城市规以及未占用国有已完成征转补偿用地，且在2009年6月2日前建造的房屋，包括：住宅类违法建筑、生产经营性违法建筑、商业办公类违法建筑、公共配套类违法建筑，具有多种用途的违法建筑、其他用途的违法建筑。
上述房屋权利人经“两规”、“三规”申报后，房屋符合确权条件的，当事人补缴地价和罚款，取得房屋产权登记部门核发的非商品性质房地产权利证书（即绿本），符合条件的，也可以取得商品性质房地产权利证书（即红本）。
（三）自建私房交易案例（案号：(2016)粤03民终22009号，审理单位：深圳中院）
1.交易始末及争讼缘由
黄某持有的房屋位于深圳市宝安区，属于1999年3月5日之前建成，黄某属于原宝安县原村民，并对房屋办理了确权手续，取得了绿本。1998年10月10日，黄某与吴某签订《转让房屋合同书》，将其持有的一套房屋转让给吴某，该房产为自建私房，经过确权办理了绿本。后黄某反悔起诉到法院要求确认《转让房屋合同书》无效，要求吴某返还房屋及相应占有费用。
2.法院判决
一审法院认定房屋买卖合同有效，理由是：
（1）确认合同是否无效，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条规定为准，只要存在该条规定的五种无效情形之一的，合同都应当被认定为无效，反之，不存在其中任何一种情形的，合同都不能被认定为无效。
（2）黄某主张涉案合同无效的理由是合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该条文针对的是农民集体所有的土地使用权，本案中经发函至国土部门查证，涉案房屋所占土地已经由集体土地转变为国有土地，只是没有履行相关补偿手续。既然不是集体土地上的房屋，本案房屋属于有产权证的合法房产，当事人自愿买卖，合同已履行完毕，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效的其他情形。
二审法院亦认定房屋买卖合同有效，理由是：
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋，且涉案房屋亦取得房屋产权证，故黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。
现实世界总是纷繁复杂，直接对绿本房买卖合同定性为有效或者无效，未免均过于草率。绿本房买卖合同是否无效，取决于以下几个因素。
1.房屋买卖合同双方当事人意思表示真实
即买卖双方均具有交易房屋的意思表示，该表示是真实的、具体的，如果房屋当事人只是签订了长期租赁合同，则不能必然的推断为房屋买卖合同。同样，房屋的实际控制人违背了房屋持有人的意思表示，对房屋转售他人，事后又未取得持有人追认的，也不能认定为具备转让房屋的意思表示。
2.房屋自身为合法建筑
绿本房不等同于小产权房，根据深圳市规范性文件，只有房屋本身合法才能取得绿本，对于非原村民所建的住宅类违法建筑以及以房地产开发为目的的未经批准建设的住宅类非法建筑，存在严重安全隐患，严重影响城市规以及占用国有已完成征转补偿用地的建筑，以及2009年6月2日之后建成的违法建筑，均不予确权，列为违法建筑范畴。该类建筑无法取得绿本，交易该类房屋不具有合法性。
3.房屋所占土地不属于限制交易类型
根据合同法五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定将导致合同无效。归结到绿本房交易，除了审查签约当事人意思表示是否真实以外，主要是考虑是否违反土地管理法有关规定，土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。微利房占用国有土地，本身属于商品房性质，在具备办理转红本手续时，持证人可以通过补缴地价弥补交易缺陷，不存在违法法律的强制性规定的问题。
自建私房所占土地属于农村集体所有的土地，由于农民集体所有的土地的使用权不得转让属于法律的强制性规定，村民自建私房非法占用农村集体土地的，将被认定为违法建筑，此类房屋的买卖合同属于无效合同。自建私房经过确权办理了绿本，就意味着符合“两规”、“三规”确权的条件，补缴了地价，可以排除自身的违法性。但是，自建私房限于绿本持有人自持，或者在本村集体成员范围内流通，如果允许不具备原村民身份的买受人持有，根据房地一体原则，房屋转让，则占有的土地一并转让，房屋买卖合同违法了农民集体土地使用权不得转让的禁止性规定，属于无效合同。
深圳市经历过两次农村城市化进程，即1992年原关内农村城市化和2004年宝安、龙岗两区农村城市化，成为全国第一个没有农村的城市。本文中第二个案例房屋位于深圳市宝安区，由于自建私房所占土地经农村城市化已由农村集体土地转为国有土地，故房屋转让未违反土地管理法第六十三条规定。因此，法院据此认定转让协议有效。
