根据2016年深圳市政府（2016）38号文以及2017年深圳市规土委《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》的规定，深圳市旧住宅符合棚户区改造政策的，优先按照棚户区政策实施改造。棚户区属于危旧房屋集中以及基础设施落后的区域，属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第8条列举的符合公共利益需要情形之一，市、县人民政府可根据需要依法实施房屋征收。下面，笔者就房屋征收法律依据、征收主体以及征收范围如何确定？零星房屋如何征收？骑线房屋如何处理？等法律问题作详细解析：
1、2004年3月14日第十届全国人们代表大会第二次会议通过的《宪法修正案》对国家征收公民私有财产作出了新的规定，《宪法》第13条第3款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。其实质是国家第一次以根本大法的形式确定以公共利益的需要进行房屋征收与补偿法律制度，是我国确立房屋征收法律制度的基础。
2、《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产”；第3款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。《物权法》的规定，确定了房屋征收四个基本的核心制度，一是房屋征收以公共利益需要为前提条件；二是房屋征收必须依照法定的权限和程序；三是房屋征收应当依法给予补偿；四是房屋征收必须保障被征收人的居住条件。
3、2007年8月，《中华人民共和国房地产法》修改，规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”进一步明确了《物权法》关于房屋征收的基本法律制度，其核心的内容是授权国务院就国有土地上单位和个人的房屋征收与补偿制定行政法规。
4、2011年1月，国务院通过《条例》（国务院第590号令），对国有土地上房屋征收与补偿制度作出了具体规定。
5、2013年3月，深圳市出台《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（试行）。2016年年底进行了修改，形成《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法>（试行）的决定》（市政府292号令），完善了房屋征收补偿标准，加快推进历史遗留问题处理，对保障被征收人合法权益产生重要意义。
（1）建立了房屋征收补偿基准价格机制。规定房屋征收部门发布房屋征收基准价格，被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或房屋征收补偿基准价格确定。
（2）提高了已取得非商品性质房地产权利证书住房的补偿标准。明确在248号令基础上，符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减相应地价。此外，适度提高了对非原村民产权调换面积标准，由100平方米提高到150平方米。
（3）完善未经产权登记建筑的征收补偿标准。将未经产权登记建筑按用途分为住宅类建筑和生产经营性、商业办公类建筑，并根据各类型建筑主体的不同对补偿标准进行优化调整，在适当提高补偿标准的同时也体现应当承担违法成本。
1、房屋征收人
《条例》第4条第1款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”；第8条规定：“确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”。明确了房屋征收决定由市、县人民政府作出，即市、县人民政府是征收人，也可称之为征收主体。根据《宪法》的规定，市级人民政府应是除直辖市以外的设区的市、自治州人民政府、直辖市所辖区人民政府等，县级人民政府应是不设区的市、市辖区（直辖市所辖区除外）、县、自治县人民政府等。根据这一规定，深圳市、区人民政府都是房屋征收主体。
城市开设的开发区、风景区、化工区（以下简称“功能区”）等，其管委会能否作为征收人？根据法律规定，功能区管委会等类似机构不是一级人民政府，仅作为人民政府派出机构，不能作为征收主体。但为了提高征收工作效率，可以受市、县人民政府委托实施房屋征收与补偿工作。
2、房屋被征收人
《条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”明确了被征收人即被征收房屋所有权人。
房屋承租人非房屋所有权人，因此，其不是被征收人。但是，我国历史上存有大量公有房屋，包括直管公房和自管公房，其房屋承租人应否获得征收补偿？公有住宅房屋的所有权虽是公有性质，但是历史上公有住宅房屋通过福利分房，房屋所有权的绝大部分利益归公有房屋承租人事实享有，公有房屋承租人只需按照政策缴纳较低的房改费用即可获得房屋所有权。本着尊重历史、合理处分、客观面对的精神，房屋征收时，可将公有房屋承租人作为直接利害关系人，给予合理补偿。上述公有房屋承租人不包含公共租赁住房的承租人，公共租赁住房不归个人所有，而是由政府和公共机构所有，不具有以前福利分房的性质。
1、如何确定拟征收范围？确定房屋拟征收范围是作出房屋决定的前置要件之一，房屋拟征收范围如何确定呢？房屋征收的范围应当与建设活动的范围保持一致，建设活动的范围由规划主管部门确定，因此，应当依据规划行政主管部门出具的规划意见合理确定房屋拟征收范围。《深圳市房屋征收与补偿实施办法》第10条规定：“房屋征收部门根据规划选址与土地预审相关文件规定的用地范围，结合房屋产权等实际情况，确定拟征收房屋的具体范围；城市更新项目确需征收房屋的，房屋征收部门应当按照经批准生效的城市更新单元规划确定房屋征收范围；土地整备确需征收房屋的，房屋征收部门应当按照经批准的土地整备项目实施方案确定房屋征收范围。”
2、房屋征收范围是否可诉？答案是否定的。因为房屋征收范围不是一个单独的行政行为，而是房屋征收决定的内容之一，不具备可诉性。被征收人对确定的房屋征收范围不服，可以以此为由对房屋征收决定提起行政复议或者行政诉讼，复议机关或者法院可在对房屋征收决定行政复议或行政诉讼时一并审查。
3、“骑线房屋如此处理？”因规划部门是依据相关规划来确定规划范围，且该规划范围主要是针对房屋征收完毕后的建设活动所需用地范围来划定的，实践中时常会出现规划线将某一栋房屋分为两部分，一部分在规划线内，另一部分在规划线外的情形，对这类房屋，俗称“骑线房屋”。骑线房屋是否应当全部被征收，实践中存在一定争议，需要房屋征收部门根据实际情况，合理确定拟征收范围。笔者认为，应结合房屋结构整体性、安全性及对房屋征收后建设活动的影响等因素，在确定拟征收范围时对骑线房屋予以综合考量：
（1）骑线房屋不影响房屋征收后的建设活动的，可不将骑线房屋纳入拟征收范围；
（2）征收规划线内房屋影响骑线房屋剩余部分房屋安全的，应当将骑线房屋全部纳入拟征收范围；
（3）征收规划线内房屋不影响或者采取相应安全措施后不影响骑线房屋剩余部分房屋安全的，可只将规划线内房屋纳入拟征收范围。
（4）征收规划线内部分房屋，影响房屋所有权人剩余房屋基本使用功能的，由于可能会对房屋所有权人的生产、生活造成影响，此时应充分尊重房屋所有权人的意愿，根据房屋所有权人的要求，可以将剩余房屋全部纳入拟征收范围。
4、对零星房屋如何实施征收？深圳的旧住宅区改造符合棚户区改造政策的，优先按照棚改政策实施改造。采取政府主导+国企实施为主+人才住房、保障性住房建设的改造模式推进。在棚改项目签订搬迁安置补偿协议阶段，在签约期限内，如旧住宅区绝大部分业主已签订搬迁安置补偿协议，仅有少部分业主提出不合理要求，不签订搬迁安置补偿协议的，区政府可根据公共利益的需要依法实施房屋征收。在这种情形下，如何确定房屋征收范围，被征收人是整个旧住宅区的房屋业主还是未签订搬迁安置补偿协议的这部分业主？笔者认为，根据国务院《条例》第八条第（五）项以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法》第10条规定，房屋征收范围应该根据规划部门出具的旧住宅区改造规划意见附具的用地范围进行确定，而且一经确定不得随意更改。规划部门对零星房屋无法出具改造的规划意见并确定用地范围，因此，零星房屋征收范围确定缺乏依据，政府对零星房屋实施个别征收也就缺乏法律依据。针对这种情形，建议政府房屋征收部门依然依据规划部门出具的规划意见附具的用地范围线确定房屋征收范围，依法下达房屋征收决定。原已签订的房屋搬迁安置补偿协议继续有效，对在规定的签约期内仍未签订房屋征收搬迁安置补偿协议的房屋，依法作出征收补偿决定和依法实施强制搬迁。
