2017年深圳共计出让45宗土地，仅2宗含有居住用途：一宗位于大鹏新区葵冲街道，但为50年使用年限的三类居住用地；一宗位于龙华区民治街道，但为“只租不售”的租赁用地。2018年2月1日深圳拍卖了新年的首批宅地，3宗“只租不售”被深圳市人才安居集团拿下，压轴出场的坪山G13302-8024宗地是唯一建成后可供出售的商品住宅，虽然有限售5年的条件，依然吸引了24家房企争夺。
相比稀缺的招拍挂，城市更新才是企业在深圳拿地的主要手段，据统计，2017年深圳新列入城市更新年度计划的项目有47个，更新方向含有居住用途的有21个，按照占比大小排列，类型依次为：城中村改造、工改居和旧城区改造。2017年12月27日深圳市经济贸信委发布了关于公开征求《深圳市工业区块线管理办法》意见的通知，对以工改居或者通过新兴产业配建公寓方式建设居住用房来说又是一个打击。
与居住用地的供应情况相比，人才住房和保障性住房的供应计划更为严峻。根据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，规划期内，计划实现新增住房有效供应65万套，其中新建商品住房批准预售与现售30万套，人才住房和保障性住房供应35万套。尽管深圳市规土委于2018年1月31日印发施行新的《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》附图，城市更新配建成为了保障性住房建设的重要途径，但是城市更新项目涉及房屋拆迁与补偿谈判，不稳定、不可控因素较多，人才住房和保障性住房的供应任务依然艰巨。
一方面是住宅用地的稀缺，另一方面是政府对保障性住房的大力支持， “工改保”也因此走进了企业的视线，并且越来越抢手。
一、工改保概念与路径
保障性住房是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的标准和价格，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。鉴于经济效益等原因，下文的“保障性住房”仅指企业更为关注的安居型商品房。
广义的“工改保”包括了现有规划即为居住用途，无需向规划国土部门申请调整规划的项目，本文中的“工改保”则为狭义说法，即指原来土地用途为工业，因符合一定条件，经过规定程序变更土地用途为居住，并筹建保障性住房的项目。根据土地状况的不同，工改保项目主要分为两大类：已批未建设用地工改保与城市更新工改保。
二、已批未建设用地工改保与城市更新工改保的差别
（一）条件与流程的不同
1、已批未建设用地工改保条件与流程
2011年深圳市人民政府发布的《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》确定了企业可利用自有建设用地在符合城市规划的原则下可建设保障房，后各政府职能部门也相继出台了办事程序、地价测算等政策。2015年4月深圳市规土委印发的《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》第三条正式明确“企业尚未开发建设的工业用地不符合城市规划的，先向市规划国土主管部门提交规划调整方案，经市规划国土主管部门研究认为具备可行性的，再向市住房保障部门提出申请，市住房保障部门决定纳入本市保障性住房计划的，市规划国土主管部门按法定程序进行规划调整。”
按照规定，已批未建设用地工改保流程大致如下：
2、城市更新工改保条件与流程
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》第十九条规定：在公共配套条件支撑的情况下，规划为工业的旧工业区同时符合以下条件的，可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房和保障性住房，促进产城融合与职住平衡。
①位于规划保留的成片产业园区（工业区块线）范围外；
②位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内；
③位于原特区内的，用地面积不小于3000平方米；位于原特区外的，用地面积不小于10000平方米。
根据《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》第（五）条和《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》第（三）条，流程大致如下：
（二）可建物业类型、比例及地价的不同
1、已批未建设用地工改保可建物业类型、比例及相应的地价
《深圳市城市规划标准与准则》规定：一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地，主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的70%。据此，改造为居住用地功能建设保障性住房的已批未建用地，居住性质的保障性住房应占总建筑面积的70%以上。2011年规土委《关于我市保障性住房用地标准问题的请示》的会议纪要也明确了该要求。
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》第二十条规定了已批未建设用地工改保补缴地价的标准：市、区财政投资建设以及合法未建用地经批准建设安居型商品房的，住房地价按照宗地基准地价标准和市场评估地价标准的均值计收。其配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；其配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售。宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。
2、城市更新工改保可建物业类型、比例及相应的地价
通过城市更新进行工改保，实施主体建设的人才住房和保障性住房为安居型商品房的，可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积，该25%商品房的物业类型可选择住宅、办公、商务公寓、酒店和商业。
安居型商品房按1倍基准地价补缴；企业获得的不超过总建筑面积45%或25%的商品性质物业，根据物业类型补缴地价：
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物业类型
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地价标准
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住宅、办公、商务公寓
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3.2倍相应基准地价
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酒店
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3倍相应基准地价
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商业
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5倍相应基准地价
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通过前述政策规定可知，已批未建设用地工改保与城市更新工改保相比劣势明显：补缴地价高近两倍，企业获得的商品性质物业只能是商业，同时因为是未建设用地，不涉及拆迁补偿费用，项目转让时也无法进行合理的税筹。但企业选择工改保路径时却不是想选哪个就选哪个，通过城市更新进行工改保必须符合城市更新的条件。
需要注意的是，尽管《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（七）放宽了部分建成的已出让用地更新条件：“在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因需划入城市更新单元的，整宗地可纳入城市更新单元拆除范围，适用城市更新政策”，但根据以往经验，如果出让用地上均是违法建筑，未有任何房屋取得房地产证，城市更新局不轻易将其划入城市更新单元，因此，企业通过已批未建设用地申请工改保的概率更大。
三、保障性住房的销售
《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》规定了购买安居型商品房的申请人条件，目前深圳有6万户符合条件的家庭轮候在册申请安居型商品房，故销售对象充足，一般不用另行筹备售房广告。
深圳市住建局、发改委、规土委于2017年11月30日联合发布《深圳市安居型商品房定价实施细则》，对安居型商品房（毛坯）最高销售价格、最高基准销售价格和户内装饰装修价格做了明确规定。详细的计算方法此处不再赘述，概括来说：安居型商品房（毛坯）最高销售价格不得超过市场评估价的70%。因为市场评估价一般为实际市场价的70%，故安居型商品房的售价一般为实际市场价的50%；且市场评估价的评估时点需与地价评估时点保持一致，即安居型商品房的最高销售价格是补缴地价时实际市场价的50%，因此，即使建成后房价再次大幅度上涨，安居型商品房的价格也不会受到影响。
文末列举有关保障性住房的政策：
《深圳市保障性住房条例》（2010年）
《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（2011深圳市人民政府令【第228】号）
《关于优化保障性住房项目涉及法定图则调整审批程序事宜的通知》（深规土【2011】251号）
《关于我市保障性住房用地标准问题的请示》的会议纪要＆《深圳市城市规划标准与准则》
《深圳市宗地低价测算规则（试行）》（2013年）
《深圳市安居型商品房定价实施细则》（深建字【2014】198号）
《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》（深规土【2015】226号
《深圳市保障性住房收购操作规程（试行）》（深法制函【2016】42号）
《深圳市住房保障”十三五“发展规划》
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办【2016】38号
《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》 深规土【2017】214号
《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》 深规土规【2017】3号
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》
