保障性住房是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的标准和价格，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。保障房是一项重大的民生工程，旨在大庇天下寒士俱欢颜。现实生活中有的保障房申领者将其出卖、出租，这样的行为效力如何，又有何种后果？且让我们以案说法——

【案情概述】

被告张某母子三人共同申请位于深圳市福田保税区的经济适用房一套，并签订了《深圳市经济适用住房买卖合同》（下称《合同》）。随后，原告王某和被告张某签订《房屋买卖协议书》（下称《协议》），约定：1.原告购买涉案房产，除每月向被告张某银行卡房贷绑定账户支付按揭款之外，另付11万元溢价款；2.自合同签订满五年，被告应按原告要求，将涉案房产登记于原告名下，逾期办理违约金为500元/天，拒绝办理应按总房价的200%赔偿。后原告依约支付相关款项，被告张某取得涉案房产后交付原告使用。2015年6月30日，深圳市住房和建设局发布《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》，据此原《房屋买卖协议书》约定的过户条件已成就。原告请求被告过户，被告以各种理由推脱，原告遂向法院提起诉讼。

被告辩称：1.《房屋买卖协议书》无效：《协议》签订日期早于《合同》，涉案房产的买卖行为不符合经济适用住房管理规定的五年后才能转让的规定;《协议》内容规避了经适房管理规定，符合《合同法》第52条规定的关于“损害社会公共利益”及“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形，应属无效；《合同》的申请人系被告张某母子三人，《协议》的签订主体为原告及被告张某，被告张某系无权处分。同时三被告提起反诉，认为《协议》无效，原告应腾空房屋返还被告。

【一审情况】

一审法院经审理认为：原告与被告张某通过《协议》来确认原告系被告申请取得的经济适用房的实际所有人，双方通过被告申请经济适用房而使原告取得房产的用意明显，该协议规避了关于经适房的规定，构成了对社会公共利益的损害，故《协议》自始无效，双方对协议的无效均有过错。最终一审判决：1、原告于判决生效三十日内搬离涉案经适房，返还房产给被告；2、驳回原告的本诉请求。

原告不服上诉，理由如下：《协议》有效，其为附条件（被告取得涉案房产所有权）、附期限（被告取得涉案房产后满五年）生效的合同，条件成就时双方应全面履行合同。现行法律法规，包括深圳市保障性住房条例均未禁止保障房在满五年后进入市场流通；契约精神应该得到保护，被告以社会公共利益之名行恶意抗辩之实，对基于自己真实意思表示的民事行为效力进行了自我否定，根本原因是深圳房价水涨船高。其撕毁契约，有悖于诚实信用及公序良俗原则。

【二审情况】

负责二审的深圳市中级人民法院将争议的焦点确定为双方《协议》的效力问题。

二审法院经审理认为：国家提供经济适用住房的目的在于满足低收入住房困难家庭的基本居住需求，此类房屋在建设中的土地供应和资金来源方面带有公共资源的性质，国家对经适房的购买人的主体资格设置了严格的审查标准，以确保有限的公共资源最有效地利用。如使不具备资格的人购买和取得经适房，则不仅破坏了经适房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他经适房申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害。本案中被告母子三人自始至终没有占有、使用过涉案房屋，《协议》签订的目的在于使不符合购房主体资格的原告谋取经适房。双方在明知政策限制的情况下，仍为谋取私利而签订《协议》，并由三被告向政府申购涉案房屋，存在恶意串通规避国家政策，并损害社会公共利益和经济利益的情况。据此，本案当事人的民事行为既损害了经适房政策所保障的社会公共利益，又侵害了经适房配售、管理中的国家利益，属于《合同法》第五十二条第二、四项所规定的合同无效的情形。双方对于合同的无效均有过错，被告三人亦不得因其损害社会公共利益的行为获益，遂对一审判决依法改判：1、维持一审判决第二项；2、撤销一审判决第一项；3、《协议》无效；4、驳回被告三人的反诉请求。

【听律师说】

1.  保障房申领者将房屋出卖、转租，合同无效。

在保障房买卖合同效力的认定上，本案两审法院一致认为该类合同因“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“损害社会公共利益”而无效。

鉴于保障房的转租合同和买卖合同存在相同的无效事由，故亦应属无效。

2.  保障房的出卖、转租会有何种后果？

二审判决书中有一句话尤其应当引起大家的注意：本院将于本判决生效后向相关行政主管部门建议根据相关政策法规对当事人及涉案房产进行处理。结合《深圳市保障性住房条例》（下称《条例》）第四十五条，租赁或者未取得保障性住房完全产权的家庭或者单身居民无正当理由连续六个月以上未在保障房内居住的（第一款），或者擅自转让、抵押、出租保障房的（第五款），主管部门应当按照合同约定要求其支付违约金，并可以根据约定或者法定情形解除合同，收回出租住房或者有偿收回出售住房。有第一款情形的，主管部门不得受理其取得保障房完全产权的申请。也即，本案的故事，下半场是这样的：

（1）法院将函告保障房主管部门（深圳市住房和建设局）某保障房的申领者存在违法出售保障房情形。

（2）该保障房的申领者不能申请取得涉案房产完全产权，即使满足《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》第四条规定的全部情形。

（3）市住建局将依法或依约解除保障房买卖合同、收回房屋，并给予保障房申领者适当补偿。

（4）保障房申领者需在三十日之内搬出保障房（《条例》第四十六条），并且五年内不能不能再次申领（《条例》第五十五条第二款）。

（5）该保障房分配给公示轮候队列中的下一位申领者。

（6）保障房申领者将面对合同无效后，合同相对人的财产返还及损害赔偿等民事责任的承担。

依据《条例》，保障房承租人转租的，主管部门同样要解除租赁合同、收回房屋并分配给下一位租赁公示轮候者，保障房申领者同样面临着五年内不能再次申领的不利后果。

    这就是保障房的故事，真的不是想卖就能卖，想转租就能转租的——大家明白了吗？