城市更新是一项集规划、国土、拆迁、施工、产权等多种开发活动于一体的全新的综合性房地产开发活动，过程中涉及一系列法律、政策疑难问题，专业律师在其中的作用十分重要。从2009年开始，笔者担任了多个城市更新项目的专项顾问。本文拟结合实践，总结城市更新专业律师攻略，以飨各位读者。

一、以专业为更新项目保驾护航

专业律师作为城市更新项目（通常为拆除重建类）法律顾问，在项目选择、城市更新单元划定、意愿征集、项目申报、实施主体的确定、土地及房产清理、拆迁补偿等各个阶段均应把握尺度，为客户防范法律风险。这是城市更新专业律师基本的职能和作用，在此不再赘述。

二、把握政策动向，做好应对工作

在为客户提供城市更新专项服务时，我们强调要注重两件事：一是提前研判政策动向，做好事先预判与准备；二是及时解读新政并提供应对之策。

2016年11月，《深圳市城市更新“十三五”规划》正式发布；12月，《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市府288号令）对外发布；新年伊始，深圳市政府发布并实施新版《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称“[2016]38号文”）；2017年4月5日，市规土委印发《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》；7月6日，《处理意见（二）》公开征求意见；7月12日，《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（修订稿）征求意见……与此同时，福田、宝安、龙华、大鹏等各区相继发布了本区的城市更新实施办法。一系列政策文件的密集出台，让许多业内人士都有应接不暇之感。

其实，此类政策的出台绝非无迹可循，如果深入领会政府主管部门的主导思想，“吃透”文件精神，了解和掌握背景及动态信息，就能缓解政策不确定带来的困扰，并协助客户做好应对工作。

比如，市政府于2015年9月决定在罗湖区开展城市更新改革试点，将22项事权下放到区级行使。经过罗湖区一年多的尝试，效果显著。掌握这一情况，就不难预判全市城市更新改革已势在必行，强区放权、精简下放行政职权、全面优化审批流程、激发市场活力将成为改革重点。此后，市府288号令的发布印证了我们的判断，政府主管部门贯彻落实“强区放权、提质提效”，保障城市更新工作有序推进的意图再次彰显。

2016年7月，我们及时提醒客户：集体土地参与城市更新项目引进合作开发商将采用在交易平台上公开招拍挂产生。我们总结了八大阶段节省时间的方案，帮助客户抓紧推进工作，与时间赛跑，在8月30日之前“抢闸过关”。

在服务某更新项目时，笔者向开发商负责人建议由律师见证业主签署更新意愿材料。笔者的理由是：虽然目前主管部门尚未对此作出硬性要求，但后续可能会出台类似规定，我们应未雨绸缪；而且本项目有多套房产存在权属争议，涉及原业主死亡、离婚、“一房多卖”等问题，律师见证把关很有必要。客户采纳了我们的建议，率先开展了律师见证工作。不久后，《福田区城市更新实施办法（试行）》出台，果然明确规定“申报主体申请城市更新单元计划与规划审批的，应提交经公证或律师见证的更新意愿证明材料”。

作为指导全市城市更新工作的重要文件，[2016]38号文历经31稿讨论修订，我们在此过程中投入了大量时间精力对不同版次进行研读。1月5日晚间，[2016]38号文正式对外公布。我们当晚就做出重点内容解读，并以公众号文章的方式推送给客户。之后又专门撰文就[2016]38号文对实施主体影响较大的八个要点进行详尽分析，并应邀为开发商相关人员进行培训，受到客户的好评。

三、积极向政府部门、人大政协建言献策

专业律师应加强研究，积极参与到城市更新立法活动中，为城市更新法规政策的完善提供具有操作性的建议。在政府主管部门调研或征求意见时，要能结合实际反映问题、提出切实可行的意见。市规土委和城市更新局到联建律师所调研时，我们就提供了很好的意见，获得了肯定。有的人大代表、政协委员就城市更新课题专门听取意见，我们每次都精心准备，从不敷衍。专业律师应有大的格局，自觉参与到这些大的格局中去，不能只是自己闭门造车。

四、与相关单位组织良性互动，形成合力

这表现在三个方面：一是与评估公司、规划设计院等其他城市更新专业团队的相互配合、协同作战；二是参与行业协会等组织的相关活动，研究共性问题、前沿问题，为行业服务；三是与媒体保持良好关系，勤于笔耕，发出专业的“声音”。七年来，笔者就城市更新相关问题先后接受报刊、网站、电台、电视台等媒体采访六十五次，发表专业文章近二十篇，多次被转发、转载。

可以预见，城市更新市场的竞争格局未来将发生深刻变化，善于借助“外脑”、把握政策动向的开发商才能成为市场赢家。而作为城市更新专业律师，只有静下心来、沉下身来，出实招、谋实效，才能获得客户的五星级好评！