深圳市城市化进程中原属于农村的集体土地被征用作为城市建设发展用地，市政府依据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》等相关规定为原农村集体经济组织（含村股份合作公司等继受单位，下称村股份公司）及个人划定了非农建设用地，或者返还给其一定比例的征地返还用地、拆迁安置用地。随着房地产市场的持续火热、深圳可建设用地的稀缺、城市更新的大力推进，村股份公司所有的非农建设用地、征地返还用地等集体用地使用权（下称村集体用地使用权）成为了重要财富，众多房企希望和村股份公司合作进行城市更新或房地产开发。
为防止村集体资产流失，促进土地资源节约集约利用，保障村股份公司及其成员的合法权益，2011年12月16日深圳市人民政府印发《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号文），规定村集体用地的交易需按下列方式进行：“（一）通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌。（二）通过竞争性谈判等方式协商交易，但需符合第十条规定并取得区集体资产管理部门对受让主体的批准文件。（三）按照集体资产产权交易有关规定，转让原农村集体经济组织开发非农建设用地和征地返还用地的项目公司的全部或部分股权。”2013年9月6日印发《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）》，再次强调要 维护村集体资金资产资源的安全和股东的切身利益。
跟随市政府的步伐，深圳市各区也都出台了新规，龙华区先后颁布《龙华新区股份合作公司监督管理暂行办法》、《龙华新区股份合作公司重大事项决策管理暂行办法》、《龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》、《龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理规范(试行)》（下称《管理规范》）规范龙华区村集体用地及其他财产的交易。2016年8月30日以后，村集体用地使用权交易（含参与城市更新项目）引进合作开发商必须在交易平台上采用公开招拍挂或竞争性谈判方式产生，使得房地产企业拿地手续更加复杂，时间与资金成本也更加沉重，真真是“开村里的会，花开发商的钱，碎项目部的心”。
本文根据深圳市及龙华区的政策要求，就村集体用地参与城市更新的流程、与城市更新流程的衔接、召开村股份公司三会（董事会、监事会、集体资产管理委员会）及股东（代表）大会注意事项及如何组织竞争性谈判进行分析和介绍。
一、龙华区村集体用地使用权交易流程图
二、城市更新与村集体用地使用权交易的衔接
村集体用地可以通过招拍挂或竞争性谈判方式确定合作开发商，但事实上每个项目能上区公共资源平台进行交易，一定有家开发商忙前忙后为村股份公司做了很多工作。因此，为了使交易结果尽量可控，多数村集体用地使用权的交易都选择了竞争性谈判的方式。
从上述的流程图中可知如果龙华区的村集体土地参与城市更新，需要在可行性研究报告经三会审议通过后，召开股东（代表）大会征集更新意愿、确定申报主体。但各村的股东（代表）组成复杂，召开程序麻烦，目前实务中多数项目没有严格限制在这个步骤召开股东（代表）大会，征集城市更新意愿。龙华区城市更新与村集体用地使用权交易的衔接主要体现在这个地方，与龙岗区项目（具有主动权）取得更新单元规划批复后才能上平台交易的规定相比宽松许多。
三、召开公司三会及股东（代表）大会的注意事项
1、确认村股份公司的股东组成、内部机构及相关公司章程
村股份公司的股东通常有集体股和合作股两种形式，集体股是指设立村股份公司时由集体财产折股后归合作股股东集体享受股利利益的股份，资产代表人为村集体资产管理委员会；合作股是指设立公司时由集体财产折股后分配给股东的股份，由村民或村民小组做股东；个别村股份公司还存在募集股。开发商要确认村股份公司的构成，了解相关自然村与行政村的构成关系，并核实村民或村民小组的成员名单，防止股东（代表）大会参会表决成员存在问题。
村股份公司的公司章程是重要的参考文件，章程规定了村股份公司三会的职权、股东（代表）大会的召开程序以及重大事项表决通过比例，尤其对于竞争性谈判通过比例的要求，若公司章程中的规定比深圳市及龙华区的规定宽松，对开发商来说开展工作的难度会小一些。
2、村股份公司三会及股东（代表）大会召开程序、参会人员及注意事项
召开三会及股东（代表）大会之前应广泛征求街道办、公证处、法律顾问及相关部门对项目的意见，依据可行性研究报告、资产评估报告等确认村股份公司的合作意向、利益诉求，做到有的放矢。
村股份公司三会的召开程序、参会人员在章程中一般都有规定，除了正常的参会人员之外还应注意：董事会开会的，监事、总经理、集体资产管理委员会主任、街道集体资产管理部门的人员应列席到场。监事会开会的，集体资产管理委员会主任应列席到场。
股东（代表）大会的参会、列席人员最多，流程最为复杂，召开一次实属不易，因此无论是申请办理公证、通知开会事宜、股东（代表）委托他人参会的委托文件，还是表决事项与政府部门的事先沟通都应制定明确的计划与办事规程，以便顺利完成召开工作。
3、股东（代表）大会表决事项应详细明确，并将部分职权授予董事会行使
股东（代表）大会表决事项一般包括：同意资产评估结果、同意项目方案、同意由公司成立竞争性谈判小组，通过竞争性谈判方式确定合作方并与其进行项目合作，确认竞争性谈判结果，但这些事项并不能覆盖交易的全部内容，还有非农指标的扣划（如涉及）、历史用地处置的配合等事项，建议综合考虑一并表决。
竞争性谈判结果三会审议并公示后需要再次召开股东（代表）大会确认谈判结果，但是因为项目推进程度等各种原因，此时的谈判结果多为最低的拆赔比，具体的回迁物业位置、最终的补偿方案都还无法确定，有待后续签订《搬迁补偿协议》或《补充协议》予以明确，因此，建议在该阶段通过股东（代表）大会表决的形式同意将包括但不限于签订《搬迁补偿协议》或《补充协议》、签订《土地使用权出让合同》、回迁房屋验收等职权授予董事会行使。
四、如何组织竞争性谈判
自2016年8月30日至2017年7月30日，龙华区公共资源交易中心共发布14个村集体用地使用权交易公告，其中13个是村集体用地参与城市更新。这14个项目中采用竞争性谈判的项目有8个，其余6个均为单一来源谈判。
1、竞争性谈判与单一来源谈判的区别与选择
竞争性谈判与单一来源谈判都是指通过谈判的程序确定合作方案，两者之间的区别主要是：
①谈判主体方面，竞争性谈判的合作方应有三家备选，在有谈判结果之前不能确定最后的合作方；而单一来源的合作方是确定且唯一的。
②谈判程序方面，竞争性谈判一般要经过首轮招标公告、筛选三家后发布邀请公告、最后谈判结果公告；而单一来源是直接发布邀请唯一一家开发商进行谈判的公告，以及最后的谈判结果公告。
③适用条件方面，龙华区目前暂未有明确的规定，经询问龙华区公共资源交易中心工作人员，得知采取单一来源的项目需要有在2016年8月25日之前已经召开了股东（代表）大会但程序尚未完善，或者属于市政府认定的重点项目等特殊情况，并经股东大会确认及街道办审批同意才能采用。
单一来源谈判时间短、程序少，更能保障前期介入开发商的权益，但是适用条件也高，不过笔者认为可以尝试和街道办进行沟通，若符合单一来源的条件，必将省时省力不少。
2、竞争性谈判投标方应满足的条件设定
《管理规范》第七条规定，“参与集体用地合作开发的开发商需具备以下条件：1、在工商注册登记的经营范围需含有房地产经营类项目；2、净资产规模在人民币1亿元以上，原则上资产负债率不得高于现行行业平均水平；3、具有良好的诚信记录，具有以下情况之一的，将取消其项目合作资格：……”。
实务中，除了上述3个条件之外，还会根据前期介入开发商以及项目具体情况设置其他条件，比如：在深圳范围内注册成立的企业；注册资本不得少于XX万元；在深圳市范围内具有房地产项目成功开发经验；在深圳区域内拥有城市更新项目，并具备相关运作经验等。而且，谈判小组也会针对设置的条件制定相应的评分标准，以便在投标方超过4家时，筛选、邀请其中评分最高的3家参加竞争性谈判。
村集体使用权参与城市更新是一个复杂、细致的过程，本文并没有覆盖到交易过程的方方面面，建议委托专业律师参与村集体用地使用权交易的各个阶段，也欢迎大家交流指正。
