推进城市更新，是提升土地集约化利用水平、实现经济社会可持续发展的必然选择。拆迁补偿则是城市更新中一个相当重要的阶段，涉及的法律问题及法律关系较为复杂。本文试就拆迁补偿阶段常见的房产权属确认法律实务问题逐一进行归纳分析。
一、如何确认不同种类的权属人
在城市更新中，如处于意愿征集阶段，原则上只要能理清房产经济关系就可以视为有效的意愿征集。如处于拆迁补偿阶段，申报人本身即为房产登记权利人，具有红本《房地产证》，一般也不会出现权属争议。但现实中，很多申报人都不是房产登记主体。如何辨别、确认不同种类的权属人，往往是困扰实施主体的一个难题。
根据《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《继承法》、《婚姻法》等法律及相关法规、政策，结合民事法律实践，笔者试按不同情况作以下分类：
（一）红本证的登记权利人已死亡
此种情况下，申报人应为登记权利人的继承人或受赠人，一般应补办产权过户手续。如申报人不愿补办产权过户手续，则应提供如下材料以供确认：
1、出具红本《房地产证》，提供产权登记部门出具的《产权资料电脑查询结果表》，并提供登记权利人的《死亡证明》和《户口注销证明》；
2、如房产取得系依据法院判决，则应提供《民事判决书》（或民事调解书）及《强制执行裁定》、《协助执行通知书》等生效文书；
3、如系公证继承，则应提供《继承权公证书》等法律文书；
4、如系受遗赠或受赠的，申报人应提供经公证处公证的房产遗赠或赠与法律文书；
申报人提供上述材料经核实无误，一般情况下即可确认申报人为新权利人。需要注意的是法律文书的真实性、有效性应向有关部门予以核实。另外，因登记权利人未及时变更，故需防范申报人故意隐瞒已私下转让房产的风险。我们建议，若未能满足以上权属确认要求，作为实施主体应适当降低现金补偿标准或分期支付及延缓办理回迁房《房地产证》的时间，以降低法律风险。
（二） 登记权利人已离婚
如申报人能够提供红本《房地产证》、《离婚证》及产权登记部门出具的《产权资料电脑查询结果表》，登记权利人为夫或妻的一方且申报人与登记权利人一致，则一般不会出现权属争议。
如登记权利人为夫或妻的一方，申报人与登记权利人不一致（即为另一方），夫妻协商决定或法院判决房产归属申报人，则除了红本《房地产证》、《产权资料电脑查询结果表》外，还应提供如下材料以供确认：
1、如系夫妻协商决定的，应提供经公证的房产分割协议；
2、如系法院判决确定的，应比照前述登记权利人已死亡情形，提供相关生效法律文书；
3、如申报人补办产权过户手续的，应提供新的《房地产证》。
在法律风险方面需要注意的是，夫妻签署的房产分割协议如未经公证，一般应不予认可；《民事判决书》等法律文书的真实性、有效性应向法院等部门予以核实，另需防范申报人隐瞒已私下转让房产的风险。
如登记权利人为两人或两人以上，申报人为其中部分人（通常为一人或两人），登记权利人协商决定或法院判决房产归属于申报人，也应按“登记权利人为夫或妻的一方，申报人与登记权利人不一致”的情况，分别提供经公证的房产分割协议、《民事判决书》及新《房地产证》等材料。
（三）登记权利人为未成年人
此种情况下，申报人应为登记权利人，但由其监护人（一般为其父母）代为办理相应手续。除了红本《房地产证》、《产权资料电脑查询结果表》外，还应提供《居民户口簿》、能够证明监护关系的监护人公证书等材料以供确认。
（四）登记权利人无民事行为能力
登记权利人为无民事行为能力或者限制民事行为能力人时，申报人应为登记权利人，但由其监护人代为办理相应手续。除了红本《房地产证》、《产权资料电脑查询结果表》外，还应提供如下材料：
1、《居民户口簿》；
2、能够证明监护关系的监护人公证书；
3、有关鉴定部门出具的登记权利人为精神病人的鉴定书；
4、法院作出的宣告登记权利人为无民事行为能力或者限制民事行为能力以及裁决指定监护人的生效法律文书。
（五）登记权利人为港澳台外籍人士
申报人为登记权利人，可委托第三人代为办理相关手续。如系委托代办，除了红本《房地产证》、《产权资料电脑查询结果表》外，还应提供：
1、港澳台人士委托第三人代办的，须提供司法部认可的经公证（律师见证）的授权委托书原件，授权事项应写明代为签署委托书、拆迁补偿协议、代为收楼等一应事宜。
2、外籍人士委托第三人代办的，须提供经当地公证机关公证并由中国驻当地使（领）馆认证的授权委托书原件，授权事项应写明代为签署委托书、拆迁补偿协议、代为收楼等一应事宜。
如核发《房地产证》时，登记权利人为大陆居民，城市更新申报时已转为港澳台或外籍身份，还须增加提供经公证的申报人与登记权利人为同一人的身份证明文件。
（六）原登记权利人已私下转让房产
一般应建议申报人补办房产过户手续，以便明晰产权。如申报人不愿补办过户手续的，则应要求其提供以下材料：
1、出具红本《房地产证》，提供产权登记部门出具的《产权资料电脑查询结果表》；
2、如系私下转让的，应提供经公证的房产转让法律文书；
3、如系受赠的，则应提供经公证的房产赠与法律文书；
4、如系以房抵债的，应提供经公证的以房产冲抵债务的法律文书。
原则上，政府审核部门只认可证载的原登记权利人。所以在申报人不愿补办过户手续的情况下，实施主体的法律风险相对较大，并存在无法办理原房地产证注销手续的可能。如房产转让、房产赠与、以房抵债协议等未经公证机关公证，一般应不予认可；申报人有公证文书的，也应向公证机关及原登记权利人查询其真实性。另外，还需防范申报人故意隐瞒再度私下转让房产的风险。我们建议，若未能满足以上权属确认要求，实施主体应适当降低现金补偿标准或分期支付及延缓办理回迁房《房地产证》的时间，以降低风险。
（七）登记权利人下落不明
此种情况下因无人申报，故须通过登报等方式公告房产权属情况、房产拆迁事实、拆迁补偿手续办理流程及时限等事项。公告期满后对房产权属情况、拆迁补偿等事项进行公证，并将补偿款向公证机关等有权部门提存处理。
（八）登记权利人为已注销的单位
此时申报人应为原登记权利人的继受单位，一般应建议申报人补办房产过户手续。如申报人不愿补办过户手续的，则应要求其提供以下材料：
1、出具红本《房地产证》，提供产权登记部门出具的《产权资料电脑查询结果表》；
2、能够证明其是原登记权利人继受单位的法律文件（如合并协议、批准文件等）。
（九）单位已分房给个人
在原登记权利人为单位，但已将房产分配给个人的情况下，此时申报人应为获得该房产的个人，一般应建议申报人补办房产过户手续。如申报人不愿补办过户手续的，则应要求其提供以下材料：
1、出具红本《房地产证》，提供产权登记部门出具的《产权资料电脑查询结果表》；
2、经公证的能够证明其合法获得该房产的法律文件；
3、登记权利人出具的已将房产分配给申报人的书面声明，并将该房产分配事宜登报公告。
此情况下主要存在如下法律风险：一是登记权利人将房产分配给申报人的真实性、合法性有待核实；二是因房产性质不同，可能存在办理产权转移登记时须补交地价等问题；三是因未及时变更登记权利人，可能存在申报人已私下转让房产而故意隐瞒的风险。建议如申报人不愿补办过户手续的，实施主体应适当降低现金补偿标准或分期支付及延缓办理回迁房《房地产证》的时间，以降低风险。
二、如何确认不同的权利状态
如房产已办理合法产权登记手续，具有红本《房地产证》，则具备市场商品房条件，登记权利人依法享有该房产的占有、使用、收益、处分的权利。不具备红本《房地产证》的，则应视不同情况区分处理。现将常见的其他情况分类如下：
（一）具有绿本证
绿本《房地产证》表示房产权利受到一定限制，须具备一定条件（如补缴土地差价）方可申请转为红本。该类房屋已经有关政府部门确权，但不具备市场商品房条件，受到法律、政策限制，不能随意进行买卖，抵押、租赁须按有关规定办理。
如申报人为绿本《房地产证》的登记权利人，其愿意补办绿本转红本手续且符合条件的，则由其提供新的红本《房地产证》及《产权资料电脑查询结果表》。如申报人不愿补办绿本转红本手续则存在如下法律风险：一是可能存在须补交地价款的问题；二是因绿本《房地产证》通常无法办理转移登记，故存在申报人已私下转让房产而故意隐瞒的风险。对于私下买卖或赠与导致证载人和实际权利人不一致的，政府部门原则上只认原证载权利人，个案需特殊处理。
为此，我们建议在申报人无法提供红本《房地产证》的情况下，实施主体应采取以下措施：现金补偿方面，宜适当降低现金补偿标准或予以分期支付；回迁补偿方面，宜适当降低回迁面积比例或延缓办理回迁房《房地产证》的时间；此外如申报人不是原证载权利人的，要求其必须协调原证载权利人配合申请产权注销。
（二）土地权属明确，报建手续齐全，但未产权登记
此时申报人应为土地权属证明文件载明的权利人。一般应建议申报人补办房地产登记手续，由其提供新的红本《房地产证》及《产权资料电脑查询结果表》。如申报人不愿完善登记手续的，则应要求其提供以下材料：
1、土地权属证明文件；
2、建设该房屋的证明文件；
3、如土地权属文件上的权利人与房产建设人不一致的，申报人还应提供其连续占有使用该房屋的合法证明。
如申报人不愿完善登记手续则存在如下法律风险：一是存在须补交地价款的问题；二是可能出现政府部门不予权属确认的问题；三是因房屋未办理产权登记，故存在申报人已私下转让房产而故意隐瞒或存在产权纠纷的风险。实施主体应参照前条措施降低自身法律风险。
（三）土地权属明确，报建手续不合法，但未被认定为违章建筑
一般应建议申报人完善规划报建及房地产登记手续，提供新的红本《房地产证》及产权登记部门出具的《产权资料电脑查询结果表》。如申报人不愿完善产权登记手续的，则应参照前述规划报建手续齐全情形，提供相应权属证明以及连续合法占有使用证明文件。
此情况下，因为缺乏规划报建及房地产登记两方面证明文件，实施主体的风险比仅仅“未办理产权登记手续”的情况又有所增加，故应参照前条措施降低自身法律风险。
（四）违章建筑
违法建筑的界定应以1999年2月26日施行的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》、2002年3月1日起施行的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、2009年6月2日起施行的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等规定为准。
理论上，“在城市房屋拆迁过程中，拆除依法应当拆除的违反法律和行政法规而建设的建筑物和构筑物的，不予补偿。”实践中，为了城市更新项目的顺利推进，通常也要考虑相应补偿。对于无产权证明物业，一般要求村集体提供证明，并在现场公示。建议实施主体针对此类房屋，应大幅减低现金补偿标准或大幅降低回迁面积比例。
三、特殊房产应如何处理
1、安居房、经济适用房、房改房
此情况与前述绿本《房地产证》情况相似，也是房产权利受到一定限制。如城市更新时，房产已符合市场商品房条件，则应建议登记权利人补办转红本手续，由其提供新的红本《房地产证》及《产权资料电脑查询结果表》。如其不符合市场商品房条件或登记权利人不愿补办转红本手续，则应采取相应降低补偿标准等措施。
2、被查封或抵押的房产
如申报人有能力协调解除查封或抵押，则正常处理；如其无法解除，则可视情况分别采取以下措施：
（1）债权清晰的，可与申报人签约，由实施主体代申报人支付给债权人（抵押权人）以解除查封或抵押，代垫款项日后从拆迁补偿款中扣除；
（2）实施主体与申报人、债权人（抵押权人）签订三方协议，约定先解除查封或抵押，日后实施主体将应付申报人的拆迁补偿款直接支付给债权人（抵押权人）或设立共管帐户以保障债权人利益。
3、祖屋
此类房屋历史悠久，很多是申报人家庭在土改前就已占有、使用，祖祖辈辈居住至今，因历史原因未办理任何土地、报建手续。建议应进行确权公示，由村委等基层组织出证明这个确实是某某家的，并让相关人员（包括申报人亲属）书面确认申报人为唯一权利人或书面声明放弃权利。
城市更新项目推进过程中，不同种类的权属人、不同的权利状态，情况往往多种多样。专业律师在担任项目法律顾问时，应深入研究相关法律法规，吃透政策精神，才能有效地为项目实施保驾护航。
