深圳经过三十年的快速发展，城市可建设用地已成为稀缺资源，土地供应“难以为继”，而同时部分原有用地功能不符合城市发展要求、土地利用效能低下。为解决这一矛盾，深圳市于2004年拉开了旧改序幕，2009年出台了《深圳市城市更新办法》。但对于存在安全隐患、亟需改善居住条件的成片旧住宅区，以开发商为主导的城市更新往往因业主诉求多元化等原因而陷入拆迁谈判的僵局。2016年，深圳市开始探索对成片旧住宅区采取棚户区改造的方法，以“政府主导+国企实施”的模式推动改造。事实证明，这一探索取得了良好的效果。作为深圳市第一个棚改项目，罗湖“二线插花地”棚改三个片区今年第一季度累计签订正式协议7787户，占总户数92.24%；搬离91376人，占总数的97.78%。

在棚户区改造过程中，往往会出现被搬迁人的房屋（土地）存在司法查封或抵押的情形。如不妥善处理好，不但有可能给棚改项目的推进造成阻碍，还有可能给实施主体带来不必要的讼累及损失。那么，面对这种棚改房权利瑕疵，实施主体应如何处理呢？笔者认为，应从合同约定和实操解决两方面入手加以解决。

一、合同约定

在实施主体与被搬迁人签订的《搬迁补偿安置协议》中，被搬迁人最大的合同义务就是将产权权能完整的房屋（土地）交付给实施主体。如确实存在司法查封、抵押等产权瑕疵，被搬迁人应在签约时如实告知实施主体，并保证限期消除该瑕疵。建议在《搬迁补偿安置协议》中将此予以明确。

1、司法查封多因被搬迁人对外负债所致。为了防止因此给实施主体在约定的补偿价值之外造成损失，建议《搬迁补偿安置协议》应约定：“乙方（即被搬迁人）房屋（土地）存在被司法查封情形的，除非司法机关已撤销该查封，否则甲方（即实施主体）有权拒绝与乙方签约；已经签约的，甲方有权解除协议，或者对补偿价值进行提留；甲方已按约对争议标的物进行拆除处理的，甲方仅在本协议所确定的补偿价值内负补偿支付义务，乙方不得以任何形式加重甲方的补偿负担。”

2、为防范因房屋抵押而产生的法律风险，建议在《搬迁补偿安置协议》中约定：“乙方交付的房屋（土地）存在抵押登记的，除非乙方能在签约同时出具抵押权人同意乙方处分该房屋（土地）的书面声明，并保证在签约后立即注销抵押登记，否则甲方有权拒绝与乙方签约；已经签约的，甲方有权解除协议，或者对补偿价值进行提留至该抵押注销时止；甲方已按约对争议标的物进行拆除处理的，甲方仅在本协议所确定的补偿价值内负补偿支付义务，乙方不得以任何形式加重甲方的补偿负担。”

二、实操解决

合同约定的主要作用是防范实施主体的法律风险，但要推进项目实施还需要实操解决司法查封、抵押的问题。实施主体应当详细了解被搬迁人所涉查封或抵押的具体情况并核实其相关材料的真实性、完整性，作出法律分析和预判。

1、一般情况下，实施主体应及时督促被搬迁人自行清偿全部债务及解除查封或抵押。

2、如被搬迁人没有能力自行清偿全部债务，实施主体可以为其推荐融资担保机构帮助解决。在融资担保行业发达的深圳，大部分查封或抵押问题都能在第三人融资担保机构的帮助下处理完毕。

3、如被搬迁人确实无法在约定期限内清偿全部债务及解除查封或抵押，实施主体可与其另行协商签约，约定被搬迁人同意由实施主体代为清偿其债务，被搬迁人应在实施主体代其清偿债务之日起30日内偿还实施主体，逾期仍未偿还实施主体的，则需区分被搬迁人选择的补偿安置方式：

（1）如被搬迁人选择回迁安置补偿方案的，由实施主体委托专业评估公司对该搬迁房屋进行市场评估，双方同意按评估价格以货币方式补偿。

被搬迁人同意委托实施主体代为清偿债务的，被搬迁房屋《房地产证》解除抵押（或查封）后，《房地产证》由抵押权人（或债权人）直接退还于实施主体，并按《搬迁补偿安置协议》的约定协助实施主体办理产权注销手续。

双方在此种情形下由回迁安置转为货币方式补偿的，在正式拆除被搬迁人被搬迁房屋，产权注销手续办理完毕后10个工作日内，实施主体扣除代为被搬迁人清偿的债务及被搬迁人应承担的违约金后，将余下的货币补偿款一次性支付给被搬迁人（货币补偿的办理程序参照《搬迁补偿安置协议》中货币补偿方案的相关约定执行。）

（2）如被搬迁人选择货币补偿方案的，由实施主体代为被搬迁人清偿其债务，被搬迁人应在实施主体代其清偿债务之日起30日内偿还给实施主体，逾期应按每日万分之五向实施主体支付违约金。

在解除抵押、查封且办理完毕被搬迁房屋产权注销手续后10个工作日内，双方在扣除实施主体代被搬迁人偿还的债务（如有）及其他代垫未结清费用后一次性结清货币补偿款。

 未来深圳的旧住宅区将越来越多地选择走棚户区改造的道路。查找和预见棚改过程中的法律风险，通过合同约定和实操解决等方式加以防范和处理，将成为专业律师需要不断探索的新课题。