为了解决城市更新实践中的难题，深圳市政府和市规土委频出新政。律师作为城市更新项目（通常为拆除重建类）的法律顾问，在拆迁补偿阶段的工作最为繁重，除协助开发商科学确定拆赔比例、帮助其辨别、确认不同种类权属人和权利状态外，还要参与搬迁补偿安置协议（拆赔协议）的起草、审查、谈判和签署。笔者所在的房地产团队担任了多个城市更新项目的专项顾问，下面将结合实践，阐述起草《搬迁补偿安置协议》（下称“协议”）应注意的五个法律问题。

一、       被搬迁房屋现状描述

因各自利益和认识的不同，业主往往对更新方案、补偿的标准等有不同的观点，因此被搬迁房屋状况条款除需详列房屋的位置、面积、抵押、查封和使用状况外，尚需设置多种产权性质情形，有利于将业主划分为不同补偿标准类型，从而在谈判和签约过程中为业主做好法律政策解释和引导工作。

在约定房屋建筑面积确认原则时，有些开发商为了公平原则，将该条款设置成“依据真实有效的房屋产权证所记载的建筑面积确定。如无产权证，以双方一致同意的测绘单位查丈报告或双方共同确认的测绘报告为准”，这实际上给下一步工作留下了很大隐患。因为在实践操作中，很难与业主一一就测绘单位或测绘结果达成一致意见。为了城市更新搬迁工作的顺利进行，笔者建议修改为“以开发商委托的具有资质的深圳测绘单位测绘查丈的面积为准”。

二、       被搬迁房屋补偿方式

补偿方式一般有产权置换和货币补偿两种。曾有开发商提出，因某更新项目业主全部选择回迁安置，没必要设置货币补偿方式。笔者认为，即使全部业主均选择回迁安置，在实际操作中仍会因被搬迁房屋现状和使用状态不同而有所不同。例如，被搬迁房屋已被抵押或查封的，原则上由业主自行清偿全部债务及解除抵押，如业主不能清偿的，由开发商代为清偿，业主限期偿还，逾期未偿还开发商的，双方可约定转为货币方式补偿。

对于由产权置换转为货币补偿的，可直接设置“由开发商委托专业评估公司对该搬迁房屋进行市场评估，双方按照评估价格以货币方式补偿，货币补偿的办理程序参照本协议货币补偿方案的相关约定执行”的指引性条款，双方无需就补偿方式的转变签订补充协议，有利于维护开发商的合法权益，推进更新工作的开展。

三、       过渡期安置补偿标准

确定过渡期后，开发商一般向选择回迁安置方式的业主支付过渡期安置补偿费，由业主自行解决过渡期居住问题。但城市更新项目涉及的法律关系及程序十分复杂，在更新进程中非因开发商主观原因造成项目开发停滞不前的情形时有发生。为了表现“公平”，开发商大多会在业主的要求下设置逾期交付回迁安置房屋的违约条款，这等于是给开发商套上了沉重的枷锁。

笔者建议，将该违约责任条款修改为过渡期安置补偿费用的增加，即“过渡期内安置补偿费不作调整，逾期6个月的，按照本协议约定安置补偿标准增加10%；逾期超过12个月的予以增加30%”，这样大大减少了因逾期超过合理期限被认定为根本违约的风险。

四、       面积差异的处理方式

深圳市规土委制定的《商品房预售买卖合同》版本中，对于房屋预售测绘建筑面积和竣工测绘建筑面积的差异处理有明确约定，开发商可进行参照。

协议中一般会约定业主选择回迁房屋的原则，如约定“业主在回迁房屋可选择范围内，必须选择与约定补偿面积相等或最为接近的，如没有，才可选择回迁房屋面积大于约定补偿面积的房屋”。但在实践中，开发商规划设计的回迁房屋建筑面积不可能完全与“约定补偿建筑面积”一一对应，存在预售测绘面积与“约定补偿建筑面积”的差异。下面是常见差异处理方式:

五、       回迁房屋的分配程序

从房屋搬迁到项目竣工后通知业主回迁，历时较久，开发商除按照协议中约定的业主地址书面通知外，需在项目地有影响力的报纸上刊登回迁公告。对于报纸的选择，开发商往往将当地有影响力的报纸进行简单罗列。笔者在审查协议时，将该条款修改为可供开发商选择的权利，因为报纸不是开发商创办的，万一停刊或恰逢版面紧张无法刊载呢？岂不是变成了开发商无法履行在协议约定的全部报纸上进行一一公告的义务？

实践中，回迁房屋分配常采用同一抽签组内两轮抽签方式。笔者建议在业主抽取回迁房编号后，当场签署《选房确认书》，并由公证处或律师参与现场抽签、选房过程，并公证或见证抽签结果。

《搬迁补偿安置协议》除具备上述必备条款外，还需考虑到业主延期交付被搬迁房屋的处理、回迁房屋登记税费承担、停车位权益划分等问题，这就要求律师不仅需要根据更新项目的具体特点设置协议条款，还需有一定预见性，为开发商预留相应的操作空间。