最近，关于南京星汉花园业委会与开发商争执车位的判例又在网上、微信上疯传，各种评论也是纷纷出笼，大部分文章的结论是肯定该判决，并劝读者购买开发商的车位须慎重。而作为万科地产的首席法律顾问颜雪明很快发表了一篇叫做《一个车位官司，两次荒唐判决》（以下简称“颜文”），大吐其槽，说“细看本案的两次判决，我认为都堪称经典教材，不过是反面意义上的”。
该案的第一次一审判决是在2003年11月份，业委会胜诉，开发商上诉，二审发回重审，重审后的判决在2014年9月份做出。该案的两次一审判决都引发了媒体的大量报道，本人第一次就是在2003年的一份《南方周末》上看到的并保存过该份报纸，现在不知道弄哪去了。
为什么这个案件会引发那么多的报道？因为在一个公正稀缺的地方，人们太渴求公正了。直接的说，人们太需要一份将本就是自己的权益还给自己的判决了。而实际上，一份判决书承载不了人们如此殷重的期望。更明确的说，利益的博弈上升到立法阶段以来，关于此的立法偏颇并且长期缺位造成的结果。
回到问题本身。住宅小区配建车位是什么属性、所有权应该归属于谁？是一个核心的问题。
就此核心问题，本人在深圳《住宅与房地产》杂志2014年5月份发表了《深圳住宅配建车位归属之我见》已经有阐述。该文章叙述缘起，也是一次与颜雪明面对面但没怎么交锋之后的补记的文章。为了写作本文，本人又温习了一篇本案第一次一审判决引发的热议中的中国社会科学院法学研究所陈甦研究员发表于2004年2月26日《人民法院报》的文章---《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》（以下简称“陈文”）。说实话，本人更愿意针对“陈文”展开讨论，毕竟“颜文”更像一篇法律人随笔，严谨度不够，但是本文又常常提到“颜文”，就算是搭颜首席顾问大名的顺风车，为本文增加点击量吧。
“陈文”在论证小区车位应该归属于何主体时，还是认可了车位属于作为主体住宅房屋的配建配套附属设施的基本常识。但是“陈文”将房屋的附属设施划分为“绝对必要且不能作为独立所有权标的物的附属设施，如电梯，…；…相对必要且可以作为独立所有权标的物的附属设施，如小区车库”。
本人认为，“陈文”的不足就在于此种划分及该划分标准之下的事实判断出了问题。
随着社会生活的发展，某种配置会有一个从高配到标配再到必配的阶段。比如手机，曾经是第一代大款的象征，现在连乞丐都有手机。你还好意思说手机是高配，是相对必要的配置？人民群众会答应吗。哪怕是在20年前，如果城市规划小区不配建必要的自行车棚，简直就是规划人员的失职，而现在，尤其是一线城市几乎每个有房家庭都有私家车成为必要的交通工具的时代，你还要说，小区规划车位是高配，简直就是罔顾生活的现实了。就连“陈文”所认为的必配（绝对必要的附属设施）的“电梯”，也曾经是高配，因为更早之前的小区住宅楼6层、8层的楼房是没有电梯的，而现在多层、小高层都有电梯。我们看到的现实是某些所谓高档公寓小区的车位是按照一套房至少2个车位来配套建设的，也许这种你可以说是高配。一般住宅小区都没有达到一套房一个车位的配置。本人直接的结论就是，城市小区配建的车位已经是活生生的必要配套附属设施，不应该在开发商卖完房子之后还可以属于它并再销售一次。
除了车位由高配到必配的现实之外，我们还应该清醒看到，若将规划配建车位规制为属于开发商，则在相对封闭的小区及不动产的特性作用下，开发商实际形成对特定区域、特定物品的垄断。结果就是开发商待价而沽。君不见，某小区业主将汽车停在住宅周边的马路上，而小区车库空空如也的报道已经不是一两起，何故，业主不满开发商的高价车位售卖，拒买所致。你能说这样的法律规则是在制造矛盾还是解决矛盾。
因此本人一直呼吁直接拿来美国关于此的立法原则：不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权；不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖【周树基： 《美国物业产权制度与物业管理》，见于美国统一各州法律全国委员(NationalConferenceO{CommissionersOnUniformStateLaws)于1977年公布的《统一区分所有物业产权法》(Uniformcondominium Act)】（以下简称“双不原则”）。在美国，区分物业的立法属于各州的立法权限，因而各州的立法都存有差异，但上述原则基本得以维系。（见《建筑物区分所有架构下的车库权属比较研究》2006年12月《住宅与房地产》杂志）。我们不至于在中国人民站起来了快70年了还没有这点拿来主义的自信心吧。
回到那份判决。我国目前关于作为附属设施的车位的所有权归属问题即使在2007年通过的《物权法》也仍是留下了巨大的尾巴。当然颜雪明们可不这样认为。这可就要争论该法第74条的内容含义等等了。本文不想在此展开，只能说如果真的是如颜雪明们认为的该法明确规定车位属于开发商了，则我们哪来这么多争议。对此可参见本人在广东联建律师事务所所刊发表的文章《法律怪物——住宅小区规划配套建设的地下停车场（库）——对《物权法》第74条第2款的批判》。根据《立法法》的基本原则，此种车位的归属的规制规则法律位阶不能太低，最低应是国务院的法规。但实际上，此种位阶的法律规则就是缺失的。人们对那份判决书的热切期待与议论就是正常的了。
最后，本人也对“颜文”吐吐槽，算作结尾吧。
颜文说“但建设行为本身是权利而不是义务。如果把车位配比说成法定义务，那商品房建设也要遵守规划，岂不是开发商建设商品房也成了法定义务？按规划建设的房屋也不是建设单位的财产？”
颜文的上述反问看似咄咄逼人，实际没有道理且错误。在中国的房地产法律体系尤其是行政性质的法律规范要求下，开发商的建设行为不仅是一种权利而且还是一种义务，有种你不建试试，一年不开发罚款，两年不开发直接无偿收回土地！若是纯权利是可以放弃且法律不至于给一个否定性评价，你能说“建设行为本身是权利而不是义务”？谁也没有说是义务，建成之后就一定是不相干的主体的财产，莫扯偏了。
颜文说“啥叫“公配设施”？哪里规定车库是“公配设施”？啥叫“建筑物的辅助设施”？这是法律概念呢还是专业术语呢，或者是法官自己臆造的新词？区分所有建筑物中，只有专有部分与共有部分之分，规划内的车位属于专有部分，建设单位有权出售、出租、附赠，这是法律早就明确了的，何来“应交付建筑物的所有人共同使用”之说？”
颜文指责判决书制造新概念。2003年实施的国务院《物业管理条例》第7条就有“物业共用部位和共用设施设备”的概念，第27条还明确其所有权使用权属于业主，第11条有“附属设施”的概念，第50条有“公共建筑和共用设
施”的概念。现行有效的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》就有“建筑物配建停车设施”的概念。《江苏省商品房价格管理规定》就有“附属公共配套设施费”的概念。应该说，颜文所指责的“公配设施”、 “建筑物的辅助设施”确实暂未见法律规范中直接的概念，但是联系前后文都可以知道判决书指的就是“共用设施设备”、“附属设施”“附属公共配套设施”应无歧义，如此咬文嚼字只能说判决书用词严谨度不够。但是，颜文之后所说专有、共有的概念只是一种划分标准与方法，并不能否定其它的划分标准与方法。至于“规划内的车位属于专有部分”完全是其一厢情愿的主观成见了。
颜文又说““全体业主”包含了商铺、车位、摊位的业主，因为这些也是专有部分，其所有权视同房屋，当然也分摊土地。”
显然，颜文又是将自己的主观成见当成大家必然要遵守的共识与规定，谁说“车位”一定是专有部分？若是的话，大家还议论个什么劲呢。颜首席对部分地方政府不给车位发放房地产证书是耿耿于怀的，认为他们错得离谱。但请不要将自己的观点当规定，除非你是皇帝。
颜文还说“成本与所有权无关，这是一个基本的常识。成本是会计学概念，是用来衡量收益的，与所有权一毛钱关系都没有。车库的成本如何分摊，那是建设单位的经营问题，与买房人有什么关系？我卖豆腐收回了全部成本，豆浆就不能再卖钱了吗？”
成本论常是开发商用来论证车位属于自己的理由之一。尤其是属于人防工程的车库，《人民防空法》中有“谁投资谁受益”等内容，开发商更爱在此领域持成本论。业主们购房价格包括车库建设成本的事实实际否定开发商的成本论。颜文的豆腐豆浆譬喻，对车位与房屋的关系完全是一个错误类比，是一个风牛马不相及的譬喻。豆浆从来没有作为豆腐的配套而存在过，卖完豆腐再卖豆浆当然没有问题。但是如果商家卖完电视机，又将电视机遥控器再卖一次，还要保留电视机壳面的所有权、使用权、收益权（比况开发商售房合同约定的保留外墙面的所有权、使用权、收益权）再完全是一种土匪、强盗的行径。请颜首席不要大大咧咧的说，“你可以不买这样的电视机呀”。那就是揣着房地产开发权的垄断还要矫情了。只能说算你狠！没见当年上海的袁天罡轰轰烈烈地搞合作建房运动而不了了之的结局吗。不就是因应触动了房地产的两个垄断而无疾而终吗。扯远了，就此打住。
颜文最后义正词严的声称：南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》顶多算个地方政府规章，怎么有权规定物权的归属？他忘了，开发商取得土地签订土地出让合同时，就承诺遵守政府的一切规定（看看土地出让合同尤其是必须遵守的附件土地使用规则），包括该规章。等房屋建好了你就说那是一个规章管不着咱，我只能说您太健忘了！
总之，车库车位所有权问题只不过是房地产领域迫切又有明显的问题，立法阶段都被既得利益集团影响的背景下，指望一份判决书能带来公正和阳光，实在是他所不能承受之重。
