× 扫描添加
联建官方微信

一篇文带你了解2017城市更新政策的重大变化

发布时间:2017-01-06 来源:广东联建律师 作者:宋姝琳律师

 2016年的最后一个工作日,深圳市人民政府办公厅印发了深府办(201638号《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》【下简称(201638号文】,该通知取代深府办(20148号文,成为了城市更新的最新指导措施。

笔者详细研究了(201638号文,认为最新措施对城市更新的实施有放有收,放主要体现在城市更新门槛坚持原则的视情况降低,收主要体现在加大了公共设施、保障性住房等配套力度。另外也重新明确了城市更新地价缴交规定,简化了地价测算办法,但地价成本的增加或减少还要看项目的具体情况。下面主要陈述一下深府办(201638号文与(20148号文的重大区别:

一、合法用地比例调整

20148号文规定拆除重建类合法用地比例不低于60%,(201638号文中放宽了该规定,除了原则性的60%之外,增加了两个例外规定:

1)合法用地比例不足60%但不低于50%的,拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理,经简易处理的历史违建及其所在用丝视为权属清晰的合法建筑物及土地。

2)位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的,其拆除范围内合法用地比例应当不低于50%    

二、拆除重建类建筑物建成年限规定

20148号文规定旧住宅区申请拆除重建的,建筑物建成时间原则上应不少于20年;旧工业区、旧商业区申请拆除重建的,建筑物建成时间原则上应不少于15年。(201638号文中表明:

因规划统筹和公共利益需要,旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15年的建筑物,符合下列条件之一的,可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹改造:

1)建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米,且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满15年的,其占地面积为该宗地面积;宗地内部分建筑物建成时间未满15年的,按其建筑面积占宗地内总建筑面积的比例折算其占地面积。

2)城市更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%,或者该城市更新单元涉及法定规划要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及落实政府急需建设的轨道交通、次干道及以上道路、河道整治等基础设施。

三、旧住宅区城市更新的严格限制

2016年上半年旧住宅区拆除重建应达到双100%的消息引发了重大关注,正式的政府文件一出来,大家反倒有种果然如此的感叹。深圳市政府对旧住宅区城市更新进行了严格限制,成片旧住宅区由政府主导实施拆除重建,其他混杂的零散旧住宅区确有必要纳入拆除范围的也应具备各项条件:用地面积不超过二分之一;更新意愿应当达到100%;符合旧住宅区城市更新政策要求。且住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1:1进行。

四、探索政府主导的重点更新单元开发

这是(201638号文的重大亮点,政府主导在全市试点开展10个做有点重点更新单元实施,区政府初步划定更新单元范围,由市国土主管部门上报市政府批准后,纳入城市更新单元计划。重点更新单元应符合下列条件:①位于《更新“十三五”规划》划定的有限拆除重建区内;②属于福田、罗湖、南山、盐田等区的,拆除范围用地面积不少于15万平方米;属于宝安、龙岗、光明、坪山、龙华、大鹏等区(新区)的,拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米;③拆除范围内合法用地比例应当不低于30%

重点更新单元内根据合法用地比例的不同,规定了不同的纳入政府土地储备的比例:

五、扩大了旧房屋村政策适用范围

201638号文新增:福田、罗湖、南山、盐田等区在1992618日市政府《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定实施前》已经形成的原农村旧(祖)屋的集中分布区域,适用城市更新旧屋村有关政策。

六、小地块更新的变化

小地块更新的变化不大,主要是应移交未移交用地的地价直接按照更新后土地用途公告基准地价的5倍缴交。

七、城市更新地价政策的重大变更

深圳市人民政府令(第290号)删除了深圳市城市更新办法中关于地价测算的规定,(201638号文立即填补了空白,对地价测算进行了简化,建立了以公告基准地价标准为基础的地价测算体系:

本次地价测算变动较大:

1)城中村、旧屋村用地未配建保障性住房的与原地价测算标准一致,配建保障性住房的地价有了大幅度优惠;

2)“工改工”自用修正系数为0.1、整体转让修正系数0.7、分割转让中属于工业厂房、新型产业用房的修正系数为1、配套设施修正系数为工业与办公基准地价平均值的5

3)影响最大的是“工改商住等经营性用途”,不再区分原有合法建筑面积与新增建筑面积的区别,统一按照更新后的建筑面积与用途规定了简单粗暴的修正系数:住宅、办公、商务公寓功能部分修正系数为4(配建保障性住房与人才公寓的,按照修正系数80%测算)、酒店功能部分修正系数为3、商业功能部分修正系数为5。其他具体地价测算参考上表。

所有地价均不计息分期缴交,首次缴交比例不得低于30%,余款1年内交清。

七、加大配套力度,提升公共设施服务水平

该部分是新增内容,也是对房地产开发企业影响较大的一部分,因篇幅所限,本文仅就重点内容进行罗列:

1、提高公共配套设施配建标准

在法定图则、相关专项规划和《深圳市城市规划标准与规则》要求的社区级非独立占地公共设施配建标准基础上拆除重建类更新项目需增配50%且不小于1000平方米的社区级公共配套用房。

2、加强公共设施建设管理

各区级政府应当建立机制、明确程序,及时接收城市更新项目配建的各类公共配套设施。

3、具体规定了旧工业区调整规划建设人才住房和保障性住房的情形

在公共配套条件支撑的情况下,规划为工业的旧工业区同时符合以下条件的,可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能,通过城市更新建设保障性住房促进产城融合与职住平衡:①位于规划保留的成片产业园区范围外;②位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内;③位于原特区内的,用地面积不小于3000平方米;位于原特区外的,用地面积不小于10000平方米。

保障性住房为公共租赁住房的,实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积;人才住房和保障性住房为安居型商品房的,实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。实施主体取得的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在90平方米以下。

4、大幅度提高了人才住房、保障性住房的配建比例

拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的,一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别由12%10%8%提高至20%18%15%,具体比例根据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》进行核增、核减后确定,其中属于工业区(仓储区)或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的核增比例由8%提高至15%。上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%对应的建筑面积在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。具体配建基准比例表如下:

5、增加人才公寓配建制度

拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓,位于《配建规定》确定的一、二、三类地区的,建成后分别将20%18%15%的商务公寓移交政府,作为人才公寓。配建的商务公寓建筑面积的50%在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。

九、新增以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新

对于单一宗地的“工改工”项目,若有建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求,且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一,具备独立使用、独立成宗条件的,可开展以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。该类复合式城市更新拆除范围用地面积应当大于10000平方米,待更新单元规划批准后,可办理拆除重建与综合整治范围的土地分宗手续。

十、关于旧工业区综合整治。

201638号文继承(20148号文精神,鼓励旧工业区综合整治,但也有三个不同之处:

1)申请列入综合整治更新单元计划的旧工业区,除地上建筑物建成时间不少于10年,权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准外,新增条件“权属清晰的合法土地面积应占申报范围用地面积的比例不低于50%”。

2)增加内容:同一宗地上建成时间未满10年的建筑物,因规划统筹确需纳入综合整治范围的,其占地面积之和不超过该宗地面积的二分之一。

3旧工业区通过综合整治进行升级改造过程中涉及城市基础设施、公共服务设施建设的,市、区政府不再安排资金优先保障。

十一、与实施主体相关的重大变更

1、规范实施主体资格。对(201638号文施行后纳入城市更新单元计划的城市更新项目,涉及房地产开发经营的,在申请实施主体确认时,申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料,属于原权利主体自行改造的项目除外。

2、强化建筑物拆除监管。城市更新项目在实施主体与区城市更新职能部门签订项目实施监管协议后方可进行建筑物拆除。

3、加强实施主体股权转让的税收监管。区城市更新职能部门在核发实施主体确认文件时,应当同时抄送市场监督管理部门。如实施主体股权后续发生变更,市场监督管理部门应当及时将变更情况向税务部门通报,由税务部门督促相关企业依法纳税。

十二、政府工作层面的重大变更

201638号文再次明确区政府作为统筹推进本辖区城市更新工作的责任主体,负责本辖区城市更新的具体管理工作。并要求相关部门进一步精简城市更新审批环节,提高审批效率,建立涵盖城市更新全流程的网上申报及管理系统,所有审查事项均纳入网上办事大厅进行监管,优化城市更新审批程序。

版权所有:广东联建律师事务所 粤ICP备14046132号
电 话:(0755)83134506 传 真:(0755)83134148
地 址:深圳市福田区石厦北二街新天世纪商务中心A座40楼(福田区委旁) 邮 编:518017 邮箱:lawlianj@163.com

粤公网安备 44030402000120号