近日，笔者接触到的一起金融借款合同纠纷中涉及到了租金收益权质押，因该方面的规定与案例较少，故笔者就此和大家探讨一下租金收益权质押的相关法律问题。

一、租金收益权能否质押

为保证债权人债权的安全，担保在融资活动中扮演着重要的角色。我国的担保法规定了抵押、质押、保证等多种担保方式，并确定多种财产可设立抵押、质押或其他担保，那么租金收益权能否质押？属于何种质押呢？

《物权法》第二百二十三条规定，债务人或第三人有处分权的应收账款可以出质。《应收账款质押登记办法》（人民银行令〔2007〕第4号）第四条规定，应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权。应收账款包括出租产生的债权，包括出租动产或不动产。由此可知，租金收益权可以质押，属于应收账款质押。

租金收益权质押可盘活社会资源、扩大动产担保融资范围，解决中小企业获取银行贷款的能力较弱等融资难问题，同时也符合现代社会担保物权制度发展的主流趋势，但是其在具体实务操作中存在的问题也不容忽视。

二、如何保证租金收益权质押的有效设立

《物权法》第二百二十八条规定：以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。故租金收益权质押除签订质押合同外，还需要向征信机构（中国人民银行征信中心或其各地分支机构登记）办理登记，自办理登记后设立。涉及租金收益权质押的相关案例中，有较大比例被法院认定为“因未向职能部门办理登记而未生效，对抵押物无优先受偿权。”

但是，办理了质押登记并不意味着一定能够保证质权人的优先受偿权。应收账款作为质押标的既不同于动产质押中的动产，也不同于权利质押中的‍股权、基金份额、知识产权等标的，这种差异的原因在于：无论质押的动产还是质押的股权、知识产权等均属于具有绝对性的物权或类物权，而应收账款具有相对性，需存在有“要求义务人付款的权利”。福建省福州市中级人民法院2015年公布的金融商事审判案例——交通银行福建分行诉福建万家药业公司、江西药都樟树药业公司等金融借款合同纠纷案中法院观点明确：“应收账款质权的设立，不仅应具备要式合同、出质登记的形式要件，而且应收账款基础交易合同及其指向的“应收账款”这一金钱债权应当真实有效。出质人或质权人应当将出质情况通知应收账款债务人，以便于应收账款债务人正确履行债务。未通知的，对应收账款债务人不生效力。”租金收益权质押作为应收账款质押的一种，也面临同样的问题，办理了质押登记并不意味着能够保证质权人的优先受偿权，还应保证基础租赁合同真实有效。

即租金收益权质押的设立需满足以下条件：要式合同、办理出质登记、真实有效特定化的债权（基础租赁合同真实有效）、通知到达债务人。

三、质权人享有的租金收益权针对的是物业本身能够取得的租金收益还是特定的承租人（债务人）的租金收益？

物业租赁流动性较大，承租人经常变更，那么设定租金收益权质押后承租人变更是否会影响质权人的权利？即质权人享有的租金收益权针对的是物业本身能够取得的租金收益还是特定的承租人的租金收益？

曾有业主以整个文化产业园的租金收益权作为质押向担保公司提供反担保，担保公司审核风险时认为“以租金收益权作为质押的风险相对来说较小，只要市场还在，物业还在，就不怕出现问题，实在不行（担保公司）可自己出租物业自己收租”。不知道这个担保公司有没有因此而损失惨重，但是笔者并不赞同该担保公司的意见。租金收益权针对的是特定的承租人（债务人）的租金收益，而不是物业本身的任何可能取得的租金收益。

质权人主张优先受偿权，必须针对特定的承租人，且租金收益权质押的通知应到达承租人。如租金收益权质押后承租人发生变更的，应向征信机构办理变更登记，未办理的，质权人对新承租人缴纳的租金不享有优先受偿权。2015年济南市中级人民法院受理的济南润丰农村合作银行与济南智圆商贸有限公司等金融借款合同纠纷一案中，法院判决原告“对被告对XXX、XXX、XXX租赁的房屋租金收益权享有优先受偿权”，也明确了租金收益权质押的债务人（承租人）。

四、质权人的风险防控

租金收益权质押系以特定债权担保另一债权，存在较大的风险，因此并未得到广泛运用，但我国的租金应收账款规模巨大，若租金收益权作为质押标的广泛用于融资担保，将盘活这一沉淀资本，有利于企业降低融资成本。实践中，银行作为质权人与出质人签订《租金收益权质押合同》时一般约定出质人将租金收益定期存放于出质人在质权人处开立的监管帐户中，且质权人可以依据贷款合同的约定划取租金帐户中的款项用于偿还出质人欠付的本息，但笔者认为该约定并不能完全保证租金收益权质押有效且可实现优先受偿权，那么质权人如何更好的防控风险，保障自身的合法权益呢？

信贷机构进行租金收益权质押登记时不承担登记内容的实质性审查责任，这就要求质权人在质押登记过程中严格履行审查义务，除了常规贷前调查外，还需注意以下几点：1、了解债务人（承租人）的资信与实力；2、对基础租赁合同等材料进行审查把关；3、到债务人（承租人）处进行必要的调查与核实；4、将质押情况通知债务人（承租人）并要求其签字盖章予以确认。

租金收益权质押登记后也不能放松对出质人的监管，要加强贷后监管：监管出质人合格履行租赁合同不减损租金收益权；不定期了解物业的真实出租情况，承租人变更的及时办理质押变更登记。

除上述内容之外，租金收益权质押实际应用中还存在转让、抵消、第三人善意受让等各种问题，笔者抛砖引玉希望能和各位律师一起探讨学习，使租金收益权质押能够切实帮助企业实现融资贷款，帮助质权人维护权益。