深圳去年“3·30新政”后，卖方违约加价的事时有发生，但是近日买方却有了违约迹象。10月4日晚间，深圳发布限购新政，在“3·25新政”的基础上再度收紧，还特别追加了“单身限购一套房”等严苛条款，被市场解读为史上最严限购。10月8日上午，深圳市房地产评估发展中心发布通知称，将于11月8日起对房产评估价格进行调整。众多业内人士认为，届时上调评估价的可能性非常大，以增加二手房交易环节税费迟滞房产交易频率，进一步抑制投资需求。

政策之下，楼市中买卖双方的强势地位出现变化，买方开始犹豫不决，有了毁约的想法。那么，作为卖方而言，有权选择解除合同并要求买方支付成交价20%的违约金，或者继续履行合同完成二手房交易。若想继续履行合同，应如何实现自己的目的，保证自己的合法权益呢？

根据交易方式的不同，卖方要求继续履行合同需具备的条件不同：

一、现金交易（包含一次性付款与分期付款）

买方用现金支付全部购房款的，卖方应注意以下三点：1、买方需具备购房资格；2、买方有能力支付购房款；3、在买方违约不继续履行合同时，固定证据，及时提起诉讼保全买方财产。

二、买方银行按揭贷款买房，卖方红本在手

如要求继续履行合同，应注意：1、买方具备购房资格；2、买方已支付房屋首期款并做资金监管；3、在银行不发放贷款的情况下，买方现有财产能够支付购房款；4、买方违约不继续履行合同时，固定证据，及时提起诉讼保全查封买方财产（包括第三方监管的资金）。

三、买方银行按揭贷款买房，卖方需办理赎楼

该种情况下，卖方继续履行合同的阻碍较多，除买方具备购房资格之外，卖方应充分考虑二手房买卖合同继续履行的现实可能及自身的风险：（一）若卖方尚未赎楼，建议谨慎选择赎楼继续履行合同。房价下跌，银行会因买方申请或自身资金安全等原因不出具贷款承诺书（即使已取得贷款承诺书，贷款承诺书的有效期内不能完成交易的，也很难再次要求银行配合），那么卖方是否能收到卖房款，什么时候能收到卖房款都存在很大不确定性，此时卖方赎楼，将面临巨大的资金压力，还可能要对担保公司承担违约赔偿责任。（二）若卖方已经完成赎楼，仅余转移登记（过户登记）手续，应了解买方财产状况，督促买方履行合同，在买方违约的情况下尽早提起诉讼查封保全买方财产，以减少自己的损失。

    房价暴涨，卖方违约，呼吁契约精神；房价下跌，买方违约，呼吁契约精神。可是深圳房价波动这么大，谁的契约精神值百万！？清晰分析状况，及时采取合理措施才是明智之举。

宋姝琳，广东联建律师事务所专职律师

专业房地产律师，具有5年的律师事务所专业经验，专注于房地产、城市更新、民商事及公司法领域。为多家企业提供房地产开发、城市更新项目的专项及常年法律服务；为多个股权收购、房地产项目提供方案设计、商务谈判、合同起草等法律服务；代理房产纠纷、民商事合同纠纷上百起，具有丰富的非诉讼、诉讼实践经验。