在一系列房产政策利好的强刺激下，深圳二手房市场被激活，房价一路飙升，随之而来的违约现象也屡见不鲜。为此，深圳市律师协会于6月11日上午邀请多位业界知名的房地产专业律师召开圆桌会议，就深圳二手房买卖返价违约法律问题进行探讨。《法制日报》、《南方日报》、《南方都市报》、《深圳特区报》、《晶报》、《深圳商报》、《深圳晚报》及深圳电视台等众多媒体记者到会。

深圳市律师协会监事、广东省律协房委会委员、联建律师事务所合伙人王劲松律师应邀出席圆桌会议，并做主题发言。

去年10月，深圳的房价就开始“拉涨”，随着“3·30新政”推出放开限贷、降低房贷利率、降低二套房首付比例，营业税免税期限由5年改为2年等购房政策，深圳房市在刚需、改善型需求、投资需求等各种购房潮冲击下，整体被推向一个新高潮。今年以来，深圳新房价格连续两个月领涨全国，二手房价格更是连续4个月领涨，前海有一天暴涨20万元的案例，龙华也进入“破四冲五”时代，涨价的速度猛得像火箭。蛇口、后海、宝中，几乎一周一个价，一个星期涨10—20万的不在少数。半年来，深圳许多片区房价暴涨了30%～50%。因此而出现了大量二手房卖家违约、反价的案例。据中原地产、美联物业的统计，今年4、5月以来六成以上的二手成交楼盘存在反价现象。

在深圳工作多年的张惠（化名）于4月签订了深圳坂田一套房屋的买卖合同,并支付了25万元定金,到5月却被卖家“放鸽子”。卖家违约的理由很无厘头:签合同时自己酒喝多了。但张惠随后发现,该卖家其实将这套房屋加价30%在其他中介挂盘出售。与卖家协商无果之后,张惠只能寻求法律途径。有人原本有房,却因为换房被违约而陷入“无家可归”的困境。目前,被卖家违约的购房者组成了一个近三百人的维权联盟,且每天以3～5人的速度在增加。

王劲松律师介绍说，其律师团队近三个月来，接办的房屋买卖合同纠纷案件比往常多了50%，南山、福田、龙岗区都有。龙岗区人民法院提供的房屋买卖合同纠纷案件收案数中也可以明显看出，“3·30新政”后的几个月里，案件数量翻了近一倍。

王劲松律师说，按照目前较为普遍的购房合同,违约金最高只是预付定金的2倍或房屋成交价的20%。在房价暴涨30%以上的情况下,即便违约,卖家依然有利可图。不少国人缺乏契约精神,在利益面前,一些人更愿意选择违约。而深圳各中介合同（二手房预约买卖及居间服务合同）条款不尽相同，有些合同存在漏洞和模糊之处，如买方以银行按揭方式付款的，只写了买方应于何时向银行提交申请贷款资料，但没有写明付款的具体期限；有的合同约定“买方逾期付款的，卖方有权解除合同”，逾期多少天有权解约则没有明确，这都容易发生争议。

王劲松律师分析说，房产交易纠纷案大致分为两大类，一是当事人要求继续履行合同，二是当事人要求解除合同并追究对方违约责任。当买方已付清首期款，剩余款项也已申请贷款并已取得银行出具的贷款承诺函时，如果卖方不配合办理剩余手续，买方起诉要求继续履约，法院可能会判决卖方继续履行合同（具体要看买方是否有违约，是否存在房屋共有人等情形）。如果当事人尚未办理赎楼手续、尚未申请按揭贷款，有部分履行内容需要一方继续亲自履行而其明确表示不愿履行，即使当事人要求继续履约，法院一般也不会判决继续履行合同，通常会建议当事人解除合同并索赔。另外一种情况是双方签订合约后，卖方刻意制造障碍，但又未明确拒绝履行合同，买方在此情况下无奈起诉请求解除合同并要求支付违约金。此时，即使对方答辩并未违约，法院将会通过向中介、银行等经办人调查，并调取相关材料认定卖方违约，并判卖方赔付买方违约金。

如何才能避免违约呢？王劲松律师建议当事人：在房价波动较大的情况下，签约时尽量约定较短的履行期限，并约定一个较高的违约金以提高违约成本,降低一方违约的概率；在合同履行过程中也要督促对方履行合同义务，如果对方有拖延或推诿的迹象，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告通知等；当确认对方已不会履行合同时，应及时向法院起诉并申请财产保全（查封涉案房产），以保障自己的权益。

王劲松律师建议深圳法院针对“3·30新政”后出现的新情况新问题，组织人员进行研判，力求统一裁判尺度，避免同案不同判。

王劲松律师表示，无论是房价上涨时卖方反悔，还是房价下跌时买方反悔，其实都是缺少契约精神和法律意识的表现，是要付出代价的。此前不理性的暴涨将难以持续，预计深圳楼市将进入到一个平稳期。