而立之年的深圳，在经历了奇迹般的“深圳速度”之后，城市空间不足、土地资源严重缺乏的问题凸显，建设用地供应形势严峻。如何转变发展方式，向已有的空间中再要资源，在已有的资源中再造空间，是深圳，也是整个中国城市建设发展中的一个重要课题。
在此背景下，《深圳市城市更新办法》于2009年12月1日开始施行。之后，《关于深入推进城市更新工作的意见》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》等一系列配套文件相继出台。2012年1月21日，深圳市政府以1号文的形式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》，城市更新被推向了前所未有的高潮，许多产权人、投资商、开发企业以极大的热情参与其中。2012年，仅罗湖区就计划投资190亿元，南山、福田、龙岗各区更超出此数字。按市政府的计划，到2015年，全市将完成城市更新用地规模约35平方公里。
由于城市更新是一项集规划、国土、拆迁、施工、产权等多种开发活动于一体的全新的综合性房地产开发活动，过程中涉及一系列法律疑难问题。律师作为法律顾问，在其中的作用显得十分重要。但笔者在工作中却发现，不少同行对此并没有意识，有的误以为法律顾问的作用仅局限于审查搬迁补偿协议。
从2009年开始，笔者担任了多个城市更新项目的专项顾问。本文拟结合实践，就城市更新项目法律顾问应当注意的问题进行探讨。
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有基础设施亟需完善、环境恶劣或现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求等情形之一的区域，根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。律师作为城市更新项目（通常为拆除重建类）法律顾问，在项目选择、城市更新单元划定、意愿征集、项目申报、实施主体的确定、土地及房产清理、拆迁补偿等各个阶段均应把握尺度，注意防范法律风险。
例如，在更新项目的选择阶段，法律顾问应帮助顾问单位（通常为实施主体）做好前期调查工作，主要包括调查该项目土地性质、土地权属来源、使用年限以及是否欠缴地价、土地使用费等情况；调查被拆迁建（构）筑物的权属类别，如违法建筑、临时建筑、有限产权房屋。法律顾问还应对项目可行性进行评估，如审查是否符合政策规定的规划、土地权属等条件，并据此做出法律风险论证意见；根据所具有的房地产开发经验、税收、财务知识及更新各项优惠政策，协助对更新项目的经济性做出初步预算。在城市更新单元划定阶段，如发现项目周边有边角地、夹心地或插花地，法律顾问应建议顾问单位争取将上述零星用地一并划入更新单元。
在拆迁补偿阶段，法律顾问工作最为繁重，应注意的问题主要有：
一、协助实施主体科学确定拆赔比例。法律顾问可根据所具有的房地产开发成本核算经验，综合考虑项目定位、销售价格和面积、应补地价、建设开发成本、管理费用等因素，与顾问单位共同确定合适的开发利润及拆迁风险利润，制定出可行的补偿方案。
二、帮助实施主体辨别、确认不同种类的权属人。如申报人本身即为房产登记权利人，具有红本《房地产证》，一般不会出现权属争议。但现实中，很多申报人都不是房产登记主体。此时，法律顾问便需要根据相关法律法规及政策，结合民事法律实践，辨别、确认不同种类的权属人，规避“赔错对象”的法律风险。如申报人不能满足权属确认要求，法律顾问应向顾问单位提示风险，建议采取适当措施避免和减少可能发生的损失。
三、帮助实施主体辨别、确认不同的权利状态。对于具有绿本《房地产证》的，土地、规划报建手续齐全但未办理产权登记手续的以及土地权属明确、规划报建手续不完善但未被认定为违章建筑的，视不同情况进行区分处理。此外，对于几种特殊房产，如安居房、经济适用房、房改房、村民祖屋及被查封或抵押的房产，法律顾问应从法律角度提出处理意见。
四、起草、审查《搬迁补偿安置协议》、《业主搬迁承诺书》、《拆迁公告》等一系列法律文书。法律顾问应注意：1、不能遗漏搬迁补偿协议必备的条款，如必须约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。2、针对业主的不同情况，可拟定货币补偿、房屋置换补偿等不同版本。3、考虑到城市更新项目不同于一般的房地产开发项目，法律顾问在协议起草时应有一定预见性，为顾问单位预留相应操作空间。
五、指导顾问单位做好拆迁过程中的证据保全。
六、参与搬迁安置补偿谈判和协议的签署。因各自利益和认识的不同，业主往往对更新方案、补偿的标准等有不同的观点。法律顾问应在谈判和签约过程中，对业主做好法律政策解释和引导工作，避免矛盾的激化和群体性事件的发生。另一方面，律师也要引导和建议顾问单位实现规范操作，保障权利人的知情权、参与权，协调各方利益，实现多方共赢。
综上，作为城市更新项目法律顾问，应当注意很好地把握各种界限和尺度，既最大程度上规避法律风险、维护实施主体的合法权益，也要避免矛盾激化、灵活推进更新工作的开展。需要指出的是，律师担任更新项目顾问，不但应精通《物权法》、《国有土地上房屋征收和补偿条例》等法律法规，也应深入研究、掌握政府相关政策，在规划、税收、财务等方面也应有必要的知识储备。
