来源：深圳商报  2010年6月18日  作者：董超文

《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》修订建议稿与2006年版合同，确有不少新颖之处。专家表示，新的示范文本，主要结合2006年后实施的《物权法》等新的法律法规、司法解释以及审判实践，从保护购房者合法权益出发，对买卖双方的权利义务以及程序等更加具体化、明确化，操作性更强。

　　针对新的示范文本中的修订条款，广东星辰律师事务所梁刚律师为读者进行了解读，以让购房者更清楚地了解各条款，更好地保护自己的权益。

　　一、增加了销售四证的具体内容

　　新的示范文本增加了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产预售许可证》四证的具体内容，包括颁证机关和编号。该条款的修订可以确保购房者所购买的房屋具有合法的销售资格，避免发展商在未取得四证的情况下违法销售房屋。

　　二、明确了建筑物共有部分的概念

　　新的示范文本第四条明确了共有部分的概念。根据《物权法》和《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》的规定：共有部分包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、电梯、楼梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他既不属于建筑物专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。该条款的修订便于购房者享有共有部分的权益，也利于共有部分的管理。

　　三、按揭贷款方式付款程序的细化

　　针对在商品房买卖以及按揭贷款办理过程中因信贷政策的变化容易出现的纠纷的情况，新的示范文本第六条，明确了按揭贷款的主办方、办理期限以及按揭贷款未能订立的处理方式。该条款的修订，明确了因银行信贷政策变化等不可归责于买卖双方的事由导致未能订立商品房担保贷款合同并使得商品房买卖合同不能继续履行的，买卖双方均可要求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者，保护了购房者的权益。

　　四、入伙文件和验收过程的细化

　　新的示范文本第九条和第十条，明确了《入伙通知书》中应注明入伙办理期限、入伙手续办理地点以及测绘报告必须得到深圳市房地产登记机关认可。第十一条，明确了开发商处理购房者提出的入伙异议、重新验收时间以及对工程质量的争议的处理方式。该条款的修订，有利于房屋交付过程的透明化，保护购房者的合法权益，确保购房者取得质量合格的房地产。

　　五、不可抗力概念的明确

　　新的示范文本第十四条，明确了不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，这符合《合同法》等法律对不可抗力的规定，避免开发商扩大不可抗力的概念，侵犯购房者的合法权益。

　　六、明确了销售广告、售楼书、样板房的法律效力

　　新的示范文本第十八条，明确了销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。该修订符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对销售广告、售楼书的规定，即销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。新的示范文本第十八条，又明确样板房装修装饰材料及其价格、规格、人工等必须以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。如开发商方未提供样板房说明，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。该条款的修订避免了开发商虚假和过度宣传以及货不对板等情况，避免购房者权益受到损失。

　　七、特别提出了节能概念

　　新的示范文本附件六，特别对房屋的建筑节能提出了专项要求，确保房屋符合建筑节能的要求。

　　另外，新的示范文本第二十一条对办理房地产证的方式、延期办证的违约责任以及前期物业管理进行了明确。

继去年底征求意见并进行修改之后，我市新版房地产买卖合同示范文本再次对外广泛征求意见。其中文本规定，样板房说明可视为合同内容。

　　市规划国土委有关人士表示，我市2006版房地产买卖合同示范文本于2006年3月15日正式启用以来，深圳市房地产市场已经发生了很大的变化，商品房交易出现了一些新的情况。为了更好地发挥房地产买卖合同示范文本对房地产交易行为的引导作用，规划国土委组织了房地产买卖合同示范文本的修订工作，形成了新版《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》。

此前，市规划国土委曾于2009年12月25日至2010年1月31日对外公开征求意见，受到社会的广泛关注，随后相关课题组对反馈的意见进行认真的研究和采纳修订，形成第二稿。昨日，该委公布修订稿，就该示范文本再次对外广泛征求意见。

新版合同13处修订

　　1.共有部位和其他共用设施设备权益

　　根据《物权法》的要求，新版合同重新拟订了共有部位和其他共用设施设备权益条款。关于共有部位所有权的争论，是现实中导致纠纷的焦点问题之一。原条款是根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条做出的约定。

《物权法》出台之后，这样的约定已经无法体现物权法的立法精神。新拟订的条款把原条款中的“权益”明确为“共有和共同管理权利”。

　　2.计价方式和价款

　　新版合同对购房总价款进行了界定，明确购房总价款不包括购房环节产生的相关税费。通过明确购房总价款的内容，有效避免买卖双方签订合同后对购房税费支付问题的争议。

　　3.付款方式和日期

　　新版合同细化了按揭方式付款每期的付款日期和付款金额，同时明确了买卖双方应为按揭贷款办理方提供手续的义务。

　　原条款中多处出现“全部购房款”、“房地产总价”、“全部楼价款”等含义相同而表述方式不同的用语，新条款统一使用“购房总价款”，和第五条保持一致。

　　4.买方逾期付款的违约责任

　　补充了卖方因买方不能偿还银行按揭贷款导致卖方承担担保责任时，买方的逾期付款责任，增加了“采取按揭方式付款的，如因买方不能按借款合同约定按期还本付息导致按揭银行要求卖方承担担保责任，卖方有权要求买方赔偿由此导致的损失。”

　　新条款对原条款中容易引起混淆和争议的术语进行了修正和统一，并增加了对“累计应付款”的定义。

　　5.交付时间和办法

　　入伙环节是现实交易过程中容易产生矛盾的环节之一，产生矛盾的原因之一是部分开发商发出的《入伙通知书》内容不明确。新条款明确了《入伙通知书》的基本内容应当包括套内建筑面积、入伙办理期限、入伙手续办理地点等。

　　6.交付时的验收

　　验收和交付环节是引起买卖双方争议的主要环节之一。新条款增加了验收和交付环节异议的处理问题，明确买方对卖方的书面答复和处理意见不满意的，可以委托双方认可的建设工程质量检测机构检测，并经设计单位复核确认。

　　7.不可抗力

　　新版合同增加引用了《合同法》对不可抗力进行了定义，增加了“本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况”。

　　8.面积差异的处理

　　在原合同实施过程中，原条款中的“实际套内建筑面积”常引起买卖双方的争议，买方通常认为实际套内建筑面积等于买方自行测量的面积。新版合同增加了实际套内建筑面积的定义，明确为竣工面积测绘报告确定的建筑面积。

　　9.销售广告、售楼书、样板房效力的约定

　　在原合同中未销售广告、售楼书、样板房的效力进行约定，到时部分带装修交付的房产实际交付与样板展示房不一致，导致合同纠纷。为避免此情况的发生，新版合同第十八条增加了对卖方的销售广告、售楼书、样板房的效力约定，明确对卖方的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。

　　10.办证义务

　　原条款约定了办理房地产证有共同办理、买方委托卖方办理、买方自行办理三种方式，但把买方委托卖方办理方式和共同办理合并到一款，没有对买方委托卖方办理进行明确约定。在实际办证过程中，买方委托卖方办理会涉及到证件资料移交和税费支付问题，不约定买方应当承担的义务，可能导致卖方不能如期办证。因此，新合同增加了买方委托卖方办理的办证方式，并明确了买卖双方的义务。

　　11.延期办证的违约责任

　　原条款明确了卖方不能按照约定期限办妥《房地产证》时，卖方的违约责任。在实际工作中，可能出现买方原因导致卖方不能按期履行办证义务的情形。新版合同增加了“因买方未履相关义务导致卖方不能按期办理《房地产证》的，卖方不承担延期办证的违约责任。”明确了买方应当配合卖方完成办证手续的义务。

　　12.前期物业管理

　　原条款主要根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》制订，该条例已经失效。新合同根据《深圳经济特区物业管理条例》进行了修订，针对特区内，根据新条例将相关法律术语进行了更新。

　　13.通知和送达

　　在实际工作中，出现了发展商以报纸公告等方式进行通知的方式，也出现了被送达方拒绝接收通知的情形。新版合同明确了只有书面通知才是有效的通知方式，并对如何处理送达环节出现的拒绝签收进行了约定。