近年来，房地产企业频频暴雷，由此产生了大量涉房地产企业纠纷。实务中，取得胜诉判决只是万里长征的第一步，要保证债权能够实现，就需要运用好保全措施，对于运用保全措施而言，除了保全时机的选择以外，如何挖掘有价值的财产线索也是至关重要的一点。现笔者以房地产企业为例，按不同的财产线索类型，分享如何挖掘有价值的财产线索的经验。
一、银行账户类财产线索
银行账户是财产线索中最有价值的，但获取难度也最大。企业一般都会开设多个银行账户，其中可以通过公开渠道查询到的银行账户有：交易过程中知晓的账户、发票账户、预售资金监管账户等。
对于交易过程中知晓的账户，可以通过详细查看各类交易文件、凭证来获取，细节中往往隐藏着意想不到的收获。部分企业在报纸上刊登的票据、发票遗失公告也有时会记载银行账号，需要日常注意搜集整理。
发票账户，可通过各种企查查、天眼查、启信宝等企业信息网站获取，如上述渠道无法查询到，还可尝试借用部分开具发票的软件、平台，输入对应企业名称和税号，如该系统有预留该企业发票账户信息，有一定机会可获取企业发票账户。
预售资金监管账户，部分城市住建部门官网会公布商品房的预售许可方案，可通过网络检索找到方案，在方案中会详细记载预售资金监管账户的信息。如无法查询到详细的预售许可方案，可查询预售许可证信息，部分城市住建部门会在预售许可证相关审批材料中公布预售资金监管账户的信息。PS：关于预售资金监管账户是否可以冻结和执行的问题，可参考最高人民法院印发《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》的通知法发〔2022〕2号，该意见第14点明确了当事人因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件可申请执行商品房预售资金监管账户内资金。
二、不动产类财产线索
向法院申请财产保全时，大多数法院都需要提供详细的不动产信息，有的法院甚至严格到要求提供不动产的查档信息。因此，对于不动产线索的要求，一般要求能够有明确的坐落或不动产权证登记号。不动产类财产线索大体上可以分为：土地使用权（及其附属建筑物）、预售商品房、自持房产等。
土地使用权线索，可通过拟保全企业网站项目介绍、各种企业信息网站查询或检索各种土地招拍挂新闻资讯的方式获取坐落和宗地编号。另外可通过各种途径检索或在施工现场公示中获取建设工程规划许可、建设工程施工许可等信息，再通过住建部门、规划部门网站查询许可的详细信息，进而获取土地坐落和宗地编号。在获得土地坐落和宗地编号信息后，可结合相关的查档程序，调取土地的查档信息。需要注意的是，房地产企业大多数情况下会通过总公司或者区域公司来竞买土地，但土地的所有权会登记在其子公司名下，因此，当单纯的通过新闻咨询获取的土地信息不能确定土地的归属时，还需要结合相关规划和建设许可等信息来确定土地的所有权人。
预售商品房线索，可通过拟保全企业网站项目介绍、各种企业信息网站查询或在当地各种房产中介网站查询拟保全企业名下项目预售信息，在获得预售信息后，再通过当地房产交易中心网站查询（目前大多数城市均有房产交易中心网站，但各城市的称谓有所不同），获取预售房产的销售情况及具体房号。
自持房产线索，可通过拟保全企业网站项目介绍，企业信息网站查询企业以往获得的土地、建设工程规划许可、建设工程施工许可等信息，或其他检索方式获取物业的坐落，再通过坐落查询不动产登记号。目前，深圳、广州等大城市的不动产登记中心有开设微信公众号，可通过坐落查询到不动产登记号，并用于保全。
三、股权类财产线索
通过全国企业信息公开网和其他企业信息网站均可以查询到拟保全企业名下投资的股权情况，但是由于房地产公司一般都设置了多层股权结构，并且有的公司会对外投资较多的公司，因此在选择股权线索时，应当要选择净资产较高的股权。股权价值评估可考虑该如下因素：1、公司是否为项目公司；2、项目建设销售情况；3、股权是否有出质；4、股份是否被查封等因素。
为了更好的了解拟保全企业名下股权线索价值，可借助全国企业信息公开网和其他企业信息网站制作其企业图谱，再结合企业的公告、新闻资讯以及其他渠道获取的线索，综合分析股权的价值，最终选定有价值的股权线索。
以某地产集团的股权线索为例，惠州某有限公司为该地产集团2020年以7亿元竞拍惠州两宗地的项目公司，目前项目还在建设中，虽然股权已质押，但项目有前期投入，仍然属于有价值的股权线索。另外在前期寻找不动产和土地线索时，发现的有价值的项目公司也是优质的股权线索，如上文检索到的深圳市某投资有限公司系某地产集团名下的子公司，名下有预售房产，虽然股权已质押，但仍然系可考虑的股权线索。
除上述列举的方法外，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（2020修正）第十一条规定，申请人可向法院书面申请通过网络执行查控系统查询被保全人的财产，执行法院可以利用网络执行查控系统对裁定保全的财产或保全数额范围内的财产进行查询，并采取相应保全措施。法院通过网络执行查控系统可查询到被保全人名下的银行账户、股权、不动产、车辆、证券等信息。
通过申请查询被保全人名下财产线索的方式，是最有效最快捷的方式，但实务中存在一定的操作障碍。由于各地法院对于司法解释的理解和贯彻程度不同，目前不同地区有不同的做法。据了解，目前广州地区的部分法院会同意申请人的查询申请，如黄浦区和南沙区人民法院。但深圳地区的法院对此还是保持审慎的态度，一般情况下都不会同意查询申请。
以上为笔者在实务中的经验总结，仅供大家参考，欢迎补充指正。
编辑 | 闫维航
版式 | 赵怡婷
