近日，深圳市宝能公馆宾利车主事件上了热搜，豪车车主为了争夺一个停车位竟在地上厮打起来。只可惜吃瓜群众不讲武德，光想着“家里有50辆宾利”这句话，全然把停车位归属问题抛之脑后。
《慎子》曾举了一个这样的例子，“一兔走街，百人追之，分未定也；积兔满市，过而不顾，非不欲兔，分定不可争也”。意思是一个没人要的兔子，上百人竞逐想得于己，而肉菜市场卖的兔子塞满大街，也不见有人去争抢。
区区一个车位，为何民为之争斗，概因未定分也。作为法律从业者，笔者不关心粮食和蔬菜，也不关心有几辆宾利，只想把停车位的法律问题搞清楚。
一、停车位到底归全体业主所有还是归开发商所有
以事发的宝能公馆为例，业主之间的停车位之争其实由来与久，此前已有业主就宝能地产附赠停车位行为的合法性提起诉讼，福田区人民法院认定开发商附赠车位不构成侵权。福田法院依据《民法典》第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，可由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。而开发商与小业主签订的房地产买卖合同附件中补充约定，未列入共有建筑面积分摊部分如车库、车位等所有权和收益权均属于开发商，开发商有权自主确定上述物业出售、出租或附赠。宝能公馆小区建筑区划内，依据深圳市规划和国土资源委员会出具的宝能城市公馆项目《房屋建筑面积总表》和《公用建筑面积分层汇总表》，地下车库未列入公用建筑面积分摊。深圳市规划和国土资源委员会第一直属局于2015年8月12日为宝能城市公馆项目颁发的《建设工程规划许可证》（深规土建许字ZS-2015-0023号）上备注：停车位2127个（公用160，自用1967）
示例：某开发商房屋买卖合同中附件中的约定条款
那么，哪些车位归全体业主共有呢？
为了搞清这个问题，先要搞清楚商品房小区哪些是业主分摊的项目。房产证登记的建筑面积其实是由套内建筑面积和公摊建筑面积组成，套内的无须说，像楼梯间、电梯井、走廊、大堂等随开发商转移登记一并给了小区业主的部分就是公摊的，开发商是无权处置的。
建筑面积示意图
回到《民法典》第275条第二款，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，此条款明确了占用共同道路、公共绿地等场所的停车位属于业主共有，不得通过开发商与小业主之间的买卖合同约定排除。
示例：某小区开发商买卖合同附件中的约定
二、开发商到底能不能卖或者赠送车位
笔者检索了深圳市区两级法院的相关案例，基本判法是看首次转让时，合同有无约定车位归属，没有约定的则归全体业主。引用的是《深圳经济特区房地产转让条例（2019修正）》第13条规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经不动产登记机构首次登记，由登记的权利人拥有。
如果首次转让没有对停车场权益作出约定，那么法院依据《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第二款规定可认定地下停车位应归属于全体业主。
三、实务案例之本小区业主优先权问题
这是一个发生在民法典颁布之前的案子，胡某于2003年与a小区的开发商签订房地产买卖合同，购得了a小区的一套房屋，该合同约定a小区地下停车场的使用权、收益权属于开发商。胡某此后又与开发商签订了《a小区地下车库固定停车位租用协议书》，基于此合同取得了a小区两个地下车位的长期使用权，使用期限到2069年1月29日止；2015年4月，胡某将a小区的房地产转让给他人，不再是a小区的业主。胡某转让该房地产时，未将上述两个停车位的使用权一并转让，而是转租给a小区的其他租户。2017年11月后，案涉两个车位由a小区物业服务人收回统一管理，胡某及其车位承租租户不能使用该两个车位。后，胡某起诉请求a小区业主委员会、物业公司、开发商返还两个车位的长期使用权和转租权，并赔偿经济损失。（案号（2018）粤03民终23713号）
法院判决：本院认为，《物权法》第74条第二款“车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的适用仍应以该条第一款所规定的“首先满足业主的需要”为前提条件。在a小区车位紧张，车位配置比例远达不到1：1的情况下，无法满足业主需要时，胡某作为非小区业主，不具备合理的在涉案小区内停车的需要，无权继续使用涉案车位。胡某与开发商签订的《汇港名苑地下车库固定停车位租用协议书》属于《合同法》第110条第一款第（一）项规定的法律上不能履行的情况，其请求继续履行《停车位租用协议书》的理由不成立。
笔者认为，当事人通过约定的方式取得车位所有权时，应当以“首先满足业主的需要”为前提条件。在不满足业主需要的情况下，当事人通过约定方式处分车位的，应当认定为无效合同。当事人在订立合同后丧失业主身份的，应当按照民法典法律上不能履行的情形处理。
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