笔者在文章《一文读懂法拍房的风险》中，提到法拍房存在风险，并一一予以罗列，实践中，这些风险皆由买受人承担，显然有失公平，那法律法规对此是如何规定的，如何分配上述风险承担更为公平，更有利于法拍房的成交，本文将重点围绕这两个问题展开论述。
一、法拍房交易的市场现状和促进交易的必要性
随着楼市调控政策不断加码，在大学区政策、二手房指导价以及信贷金融等各类调控政策叠加之下，二手房成交量几近跌入谷底。受疫情的影响，经济下行，小业主出现断供，导致房产被拍卖；也有企业，特别是中小型房企经营困难，资金链断裂，濒临破产，最终房产被拍卖。在此背景之下，法拍房市场不断升温，数量激增。根据某机构综合阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网等7家法拍房主流机构数据发布的《2021上半年广东省住宅法拍房研究报告》，结果显示，今年上半年广东省住宅法拍房挂拍总数为11273套，比去年同期增加了420套。
关于法拍房的交易，站在买受人的立场上，能够以较为合适的价格且无风险的成交是首要条件；对于被执行人及其债权人来说（除失信被执行人之外），拍出高价格和快速成交才是重点。由此来看，促成法拍房的交易无疑是各方都关注的焦点问题，特别是随着法拍房的数量不断增多，假如交易的安全性得不到较好的保障，必然有损买受人的购买积极性，直接导致法拍房的拍卖周期延长和价格的降低，可供分配的执行款大幅减少，间接损害债权人的利益。除此之外，还可能将引发其他问题。
二、分配法拍房交易风险的建议
由于信息极不对等，作为一般消费者的买受人除了通过法院在拍卖网上公告的信息了解法拍房的相关情况之外，仅能自行核实法拍房的其他情况，核实的途径不外乎咨询法拍房服务机构和相关行政部门。火热的法拍房市场催生了不少为买受人提供咨询、调查等服务的法拍房服务机构，据笔者了解，此类机构良莠不齐，从业人员不具备检索能力和调查资质，提供的服务质量自然无法保障。至于行政部门，虽然能保证回复内容的准确性，但是咨询行政部门不仅周期长，而且程序繁琐，因此，买受人往往不会首选咨询行政部门。笔者认为，此种情形下，如果仍将法拍房交易的风险全部交由买受人承担，显然有失公平，对此提出以下两点建议，以供参考。
（一）明确由法院负责法拍房的清场和交付
据笔者了解不交付清场法拍房的出现，其中一个主要原因是法院为了提高执行效率。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第27条“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”的规定，买家从签收了拍卖成交裁定时起即取得拍卖房屋的所有权，法院应当在送达裁定书后的15天内将房屋交付给买受人，如果15天后涉案房屋仍由被执行人或其他第三人占用且拒不腾房，法院需强制执行收回房屋并交付给买家。但实际情况是法院大多时候难以在15天内收回房屋，要腾空一套被执行房屋，往往要动用整个执行局的人力，最终也不一定能够完成清场，像深圳的基层法院，一年拍卖的法拍房有上千个之多，要求法院完成如此庞大的工作量，似乎有点强人所难，所以法院不得已将清场交付的风险推给买家承担。
笔者认为，既然法律法规在法拍房的清场交付上已经作出了明确的规定，那么在法拍房清场交付的问题上，应该坚持由法院负责法拍房的清场和交付的原则，如果连司法机关都退缩，法拍房的清场交付工作将越来越难执行，强制执行程序也将流于形式，损害司法的公信力。
如上所述，实践中仅凭法院的一己之力完成清场交付工作，确实存在困难，建议法院与行政机关，特别是和行政执法机关进行对接，建立联合解决机制，在各方共同协作之下，清场交付工作才会逐渐破解，进入一个良性循环。
（二）买卖双方各自承担法拍房交易的税费
浏览深圳各个法院线上发布的拍卖公告发现，法拍房的拍卖公告中均明确载明由买受人承担交易产生的税费，俗称“一揽子”做法。那法拍房税费到底应当由谁承担？有观点认为根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下称“《网拍规定》”）第三十条关于“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额”的规定，法拍房所涉及的税费按照国家有关法律法规由相应主体各自承担。
笔者认为上述观点有待商榷，《网拍规定》的制定主体是最高人民法院，不属于法律、行政法规的强制性规定，与《网拍规定》第三十条规定不一致的，并不导致民事法律行为无效，所以“一揽子”做法虽然与《网拍规定》第三十条规定不一致，但是不属于无效情形。值得注意的是，该做法显然有失公平，亦缺乏合理性，与司法拍卖的本意相悖，长远来看，不利于促进法拍房的市场交易。
综合考虑，法院在上架法拍房之前可向税务机关核实交易涉及的税种和税率，核算应缴税费的具体金额，并出具相应的函件，明确被执行人和买受人各自应承担的税费，在拍卖公告中进行公示，鉴于被执行人欠缺经济支付能力，建议买受人替被执行人先行垫付，再由法院从拍卖价款中返还给买受人，可能更宜兼顾各方利益，也便于实践中操作。
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编辑：林小曼
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