时间：6月10日上午9:30

  地点：北京市朝阳区人民法院第三法庭

  案由：房屋买卖合同纠纷

  案情：2010年4月11日，张先生与周先生及北京某房地产经纪有限公司共同签订了购房合同。房产新政公布后，张先生因无法取得贷款将周先生诉至朝阳法院，要求全额退还定金3万元。

  庭审直击

   合同双方成庭上对手

  因房贷新政引发纠纷，此案引起人们的广泛关注。该案原本定在朝阳区的双桥人民法庭开庭，然而由于要求报道的媒体和旁听的人员较多，朝阳法院遂决定对庭审进行现场直播，并将庭审改在法庭设备较为完善的法院本部第三法庭开庭。

  上午9∶30。“啪！”随着法槌的敲响，该案独任审判员赵一平宣布庭审开始。

  张先生诉称，2010年4月11日，他与周先生及北京某房地产经纪有限公司共同签订了购房合同，约定成交总价为1495000元，其中705000元由张先生自行筹集并于今年4月30日前支付，余款由张先生向银行申请贷款。当日，张先生支付了购房定金3万元。

  签订完合同没几天，国务院和北京市一系列房地产市场调控政策出台，提高了二套房、三套房的贷款门槛。

  按相关政策，张先生所购买的房屋为第三套房，无法取得银行贷款。该政策的出台造成他所签订的合同事实上已无法履行。“我是期望双方友好协商解决问题的，但多次联系被告进行沟通均遭拒决。出于无奈，我只有诉至法院。”张先生说。

  根据双方合同第十条关于“因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任”的约定，张先生提出解除合同、退还定金的请求。

  针对张先生提出的诉讼请求，周先生拒绝同意，并提出了要求张先生继续履行合同的反诉请求。

  被告反诉提出，双方签订的房屋买卖合同是有效的合同，目前不具备法定解除合同的条件。

  争议焦点：

  政策调整是否不可抗力

  法庭上，房改新政是否属于不可抗力成为争议焦点。双方对此展开激烈辩论。

  “合同中明确写明因贷款政策调整造成合同解除的各方均不承担责任，国务院和北京市都发布了相关规定，我要求退还定金是合理要求。合同拖到今天悬而未决是被告单方造成的。”对于被告的反诉，原告提出了自己的理由。

  对此，被告代理人强调合同中没有约定法定解除事由，原告要求解除合同没有事实依据。政府机关的政策调控不属于不可抗力，且贷款政策调整没有约定政策调整的具体情形，该条款不具有执行力；国务院和北京市政府出台的政策也没有导致双方必须解除合同。

  被告同时反驳提出，对北京市出台的文件要求商业银行根据风险状况调整第三套房贷，该权利是给了商业银行自主决定是否发放第三套房屋贷款，该商业银行是政府管辖下的商业银行，不包括国有独资银行。

  由于双方难以达成一致意见，法庭没有当庭判决。

  引申思考：

  法律有待明确免责条件

  记者了解到，房产新政出台使各地的房产合同纠纷有所增多。有报道说，“在北京，自房产调控政策出台以来，二手房市场购房人违约退房的比例达到了总纠纷比例的七成，而之前不足两成。”

  这些因退房而引发的纠纷，其争议集中在此类“政策性违约”的买房人是否应承担相应的违约成本。一些买房人认为，退房是政策调整导致，应属合同法中规定的“不可抗力”，买方可单独解除购房合同而不承担违约责任，开发商或卖房人应该退还之前收取的定金或首付款。

  大成律师事务所律师谈小顺认为，关于国家政策的调整是否属于不可抗力，法律没有明确规定。民法通则及合同法均将不可抗力定义为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

  有法律界人士对记者表示，相关部门应尽快统一二手房买卖合同格式，增加如“遇到政策性变化调整时可以不可抗力为由解除合同”等条款，另外，上级法院应就违约终止购房合同问题专门调研，尽快统一判决标准及执法尺度。

  也有人提出了不同观点，认为这些措施只是亡羊补牢，而要真正杜绝此类纠纷的发生，是制定出一套让投机炒房者无利可图的长效机制，同时建立比较完备的诚信体系，使那些不诚信的买房人或卖房人永远退出交易市场。

（文章来源：人民法院报 2010年6月14日）