2020年1月19日深圳市颁布的《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》【深府办规﹝2020﹞2号）】（下称“《办法》”或“新政”）于2020年2月1日起施行，原《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》【深府办﹝2013﹞3号】及其配套规定同时废止。全面系统地理解新政，发现其中的疑点和不足，有利于指导新政的准确适用和不断完善，本文试图结合实践予以综合解析。

一、工业楼宇及工业配套用房的概念

（一） 工业楼宇

指在工业用地或混合用地上兴建的用于工业生产、研发用途的建筑物、构筑物及其附着物。简而言之，是指规划为工业用途的建筑物，包括工业厂房、研发楼等。

（二）工业配套用房

工业用地上或混合用地土地使用权出让合同明确约定为工业生产、研发提供配套服务的建筑物、构筑物及其附着物，以及独立工业配套宿舍用地上为工业生产、研发提供配套服务的建筑物、构筑物及其附着物。通常包括配套商业、配套宿舍等。工业配套用房主要来源于以下三个方面：

1.工业用地上兴建的配套用房。

2.混合用地的土地使用权出让合同明确约定的配套用房。混合用地是指包含多种土地用途的用地，《办法》所称混合用地是指含有工业用途的混合用地。

3.独立工业配套宿舍用地上的配套用房。独立工业配套宿舍用地是指独立宗地且规划批准文件规定或土地使用权出让合同明确约定直接为工业区配套建设、供职工集体居住的成片宿舍区用地。在该用地上兴建的建筑物主要为配套宿舍，属于工业配套用房。

二、工业楼宇及配套用房的转让原则与例外

根据深圳市人民政府2019年3月19日颁布施行的《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》【深府规﹝2019﹞4号】第二十二条的规定，以出让方式供应的重点产业项目用地，独立竞得用地的，以宗地为单位，不得改变土地用途，建设用地使用权及建筑物不得转让，初始登记后不得办理分证。联合竞得土地的，按照国有建设用地使用权出让合同的约定，对联合体各成员的除公共配套设施外的建筑物产权分配比例、类型等办理分证，分别限定不得转让；以出让方式供应的一般产业项目用地，以宗地为单位，不得改变土地用途，建设用地使用权及建筑物限整体转让或不得转让，初始登记后不得办理分证。联合竞得土地的，建设用地使用权及建筑物由中标或竞得联合体共同共有，初始登记后不得分证。由此可见，深圳市对工业及其他产业用地上的建筑物的转让采取了史上最为严格的监管措施，重点项目不得转让，一般项目限整体转让或不得转让。《办法》在延续上述规定的基础上，专门对今后将要以及之前已经出让的工业用地、混合用地上的工业楼宇及配套用房的转让进行了较为全面的规定，在允许转让的范畴，确立了整体转让为原则，分割转让为例外的管理思路。

（一）整体转让

顾名思义，整体转让就是以建筑物及其占用土地使用权的全部而不是部分为单位进行转让，转让标的包含全部建筑物及其占用的土地使用权。根据《办法》第三、第四、第七条的规定，《办法》中的整体转让与前述整体转让的概念并不完全吻合，《办法》根据深圳实际从权利人、转让标的、历史现状等多个维度界定整体转让的“整体”范围，对《办法》中的整体转让应做如下理解。

1.以宗地为单位进行整体转让。此乃“整体”的原则解释，即转让标的包括整宗土地使用权及地上包含工业楼宇及配套用房在内的全部建筑物、构筑物及其附着物。

2.以约定为商品房的部分为单位整体转让。如已供应土地的土地使用权出让合同仅约定土地为商品性质，但未对地上工业楼宇及配套用房的转让条件作明确约定，仅能以约定为商品房的部分为单位整体转让。实践中常常存在如下情形，土地使用权出让合同虽然约定工业用地为商品性质，但同时约定部分建筑面积为自用房屋和/或为应移交给政府的创新型产业用房，其余部分为商品性质。在此情形下，应仅以约定为商品性质的部分为单位进行整体转让，转让标的不包括土地使用权出让合同中约定为自用部分和/或移交政府部分的建筑面积及其占用的土地使用权。

3.以未约定或约定不明确的部分为单位整体转让。如已供应土地的土地使用权出让合同对工业楼宇及配套用房的转让未约定或约定不明确，仅能以未约定或约定不明确的部分为单位整体转让。适用该规定的前提应当是土地使用权出让合同约定土地为商品性质，否则，应属于不得转让的情形。在实践中，存在土地使用权出让合同约定土地为商品性质，并约定部分建筑面积禁止转让或可以转让的转让条件，但对其余建筑面积的转让未作约定或约定不明确的情形。此时，应仅以未约定或约定不明确的部分为单位进行整体转让，转让标的不包含已经约定部分的建筑面积。需要提出的疑问是，如果土地使用权出让合同对部分建筑面积约定的转让条件为整体转让，对其余部分未约定或约定不明确，此时，如何确定“整体”的范围似成为难题。对此有二种不同的观点，一种观点认为可将约定限整体转让的部分和未约定或约定不明确的部分分别作为一个单位，分别进行整体转让；另一种观点认为应将约定限整体转让的部分和未约定或约定不明确的部分合并为一个单位进行整体转让。笔者赞同第二种观点，认为合并为一个单位进行整体转让更符合《办法》强调整体转让的立法精神。

4.以未转让部分为单位整体转让。在《办法》施行之前已经部分分割转让并办理产权转移登记的，对于尚未转让部分，在《办法》施行后仅能以未转让部分的全部为单位整体转让，不得分割转让。《办法》施行之前已经转让部分，在《办法》施行后可按分割登记的基本单元再转让。

5.以转移登记的全部为单位整体转让。对用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇及配套用房，因法定情形必须分割转让（企业破产清算或法院强制执行程序中的分割转让，或政策法规规定、市政府批准的分割转让）的，转让后的工业楼宇或配套用房，以转移登记的全部为单位整体转让。如转让的工业楼宇或工业配套用房在转移登记前按照新政属于不得转让的，转移登记后仍不得转让。以上规定体现了因法定情形购买工业楼宇或工业配套用房的受让人应当继承该房屋于购房之前业已存在的禁止转让条件，其优点在于维护了政策法规的公平性，缺点在于会导致法定情形下转让效率低下，立法者优先选择了公平原则，符合基本法理。

6.以土地使用权人持有部分为单位整体转让。如土地使用权出让合同的受让人为二人或二人以上，且约定各受让人各自享有产权份额或享有具体的工业楼宇或配套用房，即对工业楼宇及配套用房约定为按份共有或区分所有的，土地使用权人可以其持有部分为单位整体转让，其他土地使用权人在同等条件下享有优先购买权。在按份共有情形下，规定其他土地使用权人的优先购买权具有法律依据，但在区分所有的情形下，规定其他土地使用权人享有优先购买权虽然对贯彻限制工业楼宇及配套用房对外转让的监管精神具有一定的作用，但却缺乏充分的法律依据，赋予特定主体优先购买权不属于政府规章的立法权限。同时，值得商榷的是，以上持有部分整体转让的规定并没有排除按份共有人内部转让的适用，将按份共有人之间转让不动产份额纳入《办法》的调整范围要求整体转让似欠妥当，毕竟共有的房屋并没有转移给共有人之外的第三人，按份共有人将部分份额转让给其他共有人较将全部份额转让给其他共有人，除了权利人内部结构（份额比例）的变化不同外，并没有产生新的权利人，在实现整体转让原则的立法目的上并无显著差别，要求按份共有人内部转让也遵循“整体”原则，缺乏合理性。

（二）分割转让

分割转让是与整体转让相对的概念，是根据建筑设计文件，将同宗土地上的建筑物或同一栋建筑物划分为若干独立单元，以各独立单元为基本单位分别转让，分别办理不动产权登记，转让标的仅为全部建筑物及其占用土地使用权的一部分，受让人可以是若干不同的民事主体。根据《办法》第十六条的规定，分割转让是以栋、层、套（间）等为单元进行转让的，并以栋、层、套（间）等为不动产单元进行不动产权登记。其中，套（间）依据经批准生效的建筑设计文件确定。需要提出的是，除了套（间）应依据经批准生效的建筑设计文件确定，栋、层同样须依据经批准生效的建筑设计文件确定，并均须依据生效设计文件进行建设和产权登记。

三、工业楼宇及配套用房可分割转让的情形

（一）拆除重建类城市更新项目实施主体对更新范围内建设用地上的工业楼宇及配套用房有权选择分割转让，亦可选择不得转让或整体转让。赋予实施主体选择权的目的显然是为了鼓励市场主体积极参与城市更新。

1.实施主体对改造后的工业楼宇可选择约定全部或部分分割转让。

2.对改造后的工业楼宇，无论是选择全部分割转让，还是选择部分分割转让，同宗地上配套用房分割转让的比例不受限制，即全部配套用房均可分割转让。

3.城市更新单元范围内独立工业配套宿舍用地上配套宿舍的转让，根据更新单元建设用地范围内的工业楼宇是否可以转让及是否可以分割转让进行确定。可全部或部分分割转让的，配套宿舍分割转让的比例不受限制；全部工业楼宇不得分割转让的，配套宿舍不得分割转让。除上述两种情形之外（工业楼宇限整体转让情形），配套宿舍可选择不得转让或整体转让。

（二）原农村集体经济组织继受单位即社区股份公司的土地整备留用地、非农建设用地、征地返还用地上的工业楼宇及配套用房可分割转让，且分割转让的比例不受限制。《办法》赋予社区股份公司特定性质的工业用地上的工业楼宇及配套用房可分割转让，目的应该在于延续政策的稳定性，保障原农村集体经济组织继受单位及原村民的经济发展和生活需要，提高市场主体参与社区股份公司留用地、非农建设用地和征地返还用地合作开发的积极性。

（三）法定分割转让

1.因企业破产清算必须分割转让的；

2.因法院强制执行必须分割转让的；

3.法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准分割转让的。

因上述法定情形分割转让后的工业楼宇或配套用房，原属不得转让的，转移登记后仍不得转让，原属整体转让的，以转移登记的全部为单位整体转让，也就是说受让人应继承所购工业楼宇或配套用房受让之前存在的禁止或限制转让条件。

值得考虑的是，因上述法定情形分割转让工业楼宇及配套用房时，如何进行分割？如何确定由专有转为区分所有后建筑物的共有面积，《办法》并无明确规定，需要出台相应配套政策，否则，该规定的适用将会大打折扣。同时，需要注意的是，因上述法定情形分割转让工业楼宇或工业配套用房的，受让人的资格条件是否受《办法》规定的限制，不无疑问。解释上应当受受让主体须为企业的限制，但工业配套宿舍的购买数量应不受《办法》规定比例的限制，否则，将会大大缩小受让人的范围，难以实现法定情形下允许分割转让的立法目的。

链接：www.sz.gov.cn/szcsgxtdz/gkmlpt/content/7/7019/post_7019481.html#19176

编辑：林小曼

版式：迪丽娜孜

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