根据深圳市城市更新条例，城市更新项目也可启动行政征收，此举被视为重大突破，但如何认定项目符合启动房屋征收的条件，如何统计签约物业权利人“双95”成为至关重要的一环。根据2021年8月出台的《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》来看，项目签约率只要过“85%”后即可与所在区的城市更新部门沟通，项目可就房屋征收事宜准备相关资料，提供更新部门审核，这进一步降低了征收启动的门槛。认定物业权利人“户数”有哪些规则？如何正确统计 “双95”？

一、如何界定“物业权利人”

（一）已取得“红本”“绿本”的

依法登记取得建筑物专有部分所有权的，即已取得不动产权属证书的单位或者个人（依据《建筑物区分所有权相关司法解释》第1条）。

（二）未经产权登记

尚未登记取得所有权，但是符合以下条件之一的，也可以视为物业权利人：

（1）基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（2）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（3）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（4）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（依据《民法典》第229条至第231条、《物业管理条例》第14条）

（三）城中村

对于用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围外形成的建成区域的历史遗留违法建筑，由区城市更新部门组织“三部门”核查，即规划土地监察局、辖区街道办事处和村股份公司核查确认（依据《城市更新条例》第25条、第30条）。

二、如何统计物业权利人

物业权利人人数按照建筑物专有部分的数量计算：

（1）一个专有部分按一个物业权利人计算；

（2）建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一单位或者个人拥有两个以上建筑物专有部分的，按一个物业权利人计算；

（3）一个建筑物专有部分有多个共有人的，应当将所有共有人计算为一个物业权利人；

（4）不同建筑物专有部分的物业权利人，共有人完全一致的，按一个物业权利人计算；共有人不完全一致的，按不同物业权利人计算。

（参照《建筑物区分所有权相关司法解释》第9条以及《物业管理条例》第18条）

三、何为“建筑物专有部分”

建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当视为建筑物专有部分：

（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

专有部分面积可以按照不动产权属证书记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。（依据《建筑物区分所有权相关司法解释》第2条、第8条）

本文提及的主要法律依据：《民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》《深圳经济特区物业管理条例》《深圳经济特区城市更新条例》

附：物业权利人统计规则图解：（请看公众号原文）

作者：廖信凯律师，广东联建律师事务所合伙人，深圳市罗湖区住建局特聘棚改专家，合著有《深圳棚户区改造搬迁法律实务》（法律出版社）

编辑：廖信凯

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