由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借用他人名义购买房屋，所购房屋亦登记在出借人的名义之下，后出借人成为被执行人，人民法院对登记在出借人名下的房屋予以查封，有关房产成为被执行标的物，借名人可否根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条、第二十九条等法律规定主张其为房屋实际所有权人，提起执行异议之诉，并以此排除强制执行？
实践中，存在争议，多数法院持否定态度，甚至有的高级人民法院已颁行了相应的指导意见，如江苏省高级人民法院2019年2月发布的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第十四条、北京市高级人民法院发布的京高法发〔2011〕254号《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十九条、黑龙江高级人民法院2019年4月发布的《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第三十条，上述法院的观点认为借名买房合同仅能在合同双方产生债权债务关系，而不能发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为房屋的所有权人，即借名人只享有债权请求权，该请求权与其他普通债权请求权性质一样，不具有优先性。另，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，其应当能够预见到他人代持造成的法律后果，应当自行承担由此产生的风险，即借名人即使能够证明自己为房屋的实际所有权人也不得对抗善意债权人的执行。
如北京市高级人民法院(2020)京民申170号民事裁定书中认定“本案为执行异议之诉，争议的主要问题是申请异议人享有的权利是否可以排除法院的强制执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。张玉祥与高颖之间虽然存在借名买房的法律关系，但该法律关系并不发生物权变动的法律效果，因此，申请人张玉祥所享有的权利依法不具有排除强制执行的效力。”
浙江省高级人民法院（2019）浙民终1542号民事判决书中认定“案涉房屋依法登记的物权权利人是康健，康健应是该房屋的真实物权权利人。康凯主张其借康健名义购买案涉房屋的事实即使属实，其与康健因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果，康凯对案涉房屋仅享有依据该委托协议，要求康健将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权，依法不享有物权。因此，案涉房屋不存在不动产登记簿记载与真实权利状态不符的问题，康凯亦非案涉房屋物权的真实权利人，其以借康健名义购买案涉房屋为由，请求排除对该房屋的强制执行，不予支持”。
天津市第一中级人民法院（2020）津01民终5696号民事判决书中认定“郝淑娟与何庆坤母子虽然补签了《借名买房协议》，但该协议属于双方之间的内部协议，对外不产生效力。我国不动产权属采用的是公示主义，不动产权属的设立、变更、转让需要依法登记，未经登记不发生法律效力。依双方协议不能确认郝淑娟对涉案房屋享有所有权。因此，法院以涉案房屋的权属登记确定何庆坤为产权人，并对涉案房屋采取强制措施并无不当”。
也有少部分法院持肯定态度，他们认为借名人与出借人之间存在借名买房的真实意思表示；借名人提交证据足以证明其为涉案房屋的出资人，并支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款或者按期偿还房屋按揭款；借名人合法占有房屋；非因买受人自身原因未办理过户登记。在此种情形下，借名人可取得优于其他普通债权的“物权期待权”。如广东省高级人民法院2019年8月发布的《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第十一条明确规定，金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。
最高人民法院对该问题并未有明确的答复，仅在（2019）最高法民申3846号民事裁定书中认为，房屋的实际所有权人可以通过执行异议之诉排除普通金钱债权人的执行，但该案有着特殊的案件背景，没有普遍的参考价值。
笔者认为，虽然借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，亦不能对抗物权公示的效力。但是如果当地有特殊的政策，则不妨考虑请求人民法院处理借名买房执行异议之诉时，对实质法律关系进行审查、根据实际情况判断，在借名买房不存在损害国家利益、社会公共利益的情形时，保护实际产权人的合法权益，以排除强制执行。
