《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称“《更新条例》”）将于2021年3月1日起施行，分“总则、城市更新规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新、保障和监督、法律责任、附则”等七章对城市更新进行综合规定，相当一部分内容与此前规定有较大变化。本文将针对《更新条例》八大新变化进行梳理和解读。

变化一：意愿征集门槛提高

《更新条例》规定：申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单位计划，自发布征集意愿公告之日起十二个月内未达到前款物业权利人更新意愿要求的，三年内不得纳入城市更新单元计划。

从上述规定可看出，意愿征集门槛有所提高，将进一步考验市场主体（开发商）的项目操盘能力。

变化二：确权前置 打击回迁房炒卖

（一）何谓确权前置

《更新条例》第30条规定，区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第25条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。

（二）违反确权前置规定之处罚

《更新条例》第65条规定：如违反本条例第30条规定，市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正;逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚款。

（三）旧改回迁指标房现状

（四）确权前置新影响

将打击城中村房屋或旧改回迁指标房的炒卖：

1.未立项更新项目：城中村房屋或旧改回迁指标房炒卖将无法确权获得补偿。

2.已立项更新项目：存在过户确权可能，政府或将进一步出台政策遏制炒卖。

（五）面临实操问题

1.市场主体须与经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议，而应依据何种规则来核查确认物业权利人？土地监察局、街道办等单位是否具备实施核查的条件？这些问题无疑将给物业权利人核查工作带来实操障碍，也是市场主体目前“吐槽”较多的问题。

2.物业权利人核查工作或将引起诉讼风险及其他相关风险。

变化三：旧住宅区优先用于公共住房建设

旧住宅区优先用于公共住房建设，系与棚改政策相衔接，或将影响此类项目经济效益，而导致市场主体参与旧住宅区城市更新项目的积极性有所降低。

《更新条例》对旧住宅区建可售或出租公共住房规定较笼统，后续为激发市场积极性，或将出台相较棚改更具经济优势的相关实施细则。

变化四：行政征收适用于更新 破解搬迁补偿难题

这一规定可谓《更新条例》最大的亮点。以前，开发商对待“钉子户”缺乏合法有效的手段，导致大量已列入计划的项目“拆不动、赔不起、玩不转”，旷日持久的“拉锯战”令业主、开发商、政府和社会陷入“多输”困局。行政征收可适用于城市更新，意味着在“钉子户”头顶上悬挂起了一把“达摩克里斯之剑”，将有助于破解现实难题。

被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

1.如被征收人提起行政复议或行政诉讼，被征收房屋的行政征收决定暂停执行，等行政复议决定或行政诉讼裁决最终生效后，区人民政府再向法院申请强制执行。

2.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收决定确定的义务的，区人民政府应当自期限届满之日起三个月内向法院申请强制执行。

变化五：旧住宅区公开选择市场主体比例提高

《更新条例》第32条规定，属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。

——此项规定加大了公开选择市场主体的难度。

变化六：明确市场主体资质要求

《更新条例》第7条规定：“城市更新项目由...具有房地产开发资质的企业实施”；第32条规定：“被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信誉”；第33条规定：“变更市场主体的，区更新部门对变更后市场主体资质要求进行核实。”

——原暂行措施仅规定实施主体阶段实施主体须具备房地产开发资质，而《更新条例》的规定按文义理解应为从前期一开始就要求需具备房地产开发资质。这将提高市场主体参与城市更新的门槛，会对部分不具备资质的前期项目公司造成影响。

变化七：首提产权冻结制度 支持预告登记

   搬迁补偿协议签订后，市场主体可以按照约定向不动产登记机构申请办理被搬迁房屋的相关预告登记。

1.预告登记的期限由双方当事人约定。

2.约定登记有效期间，双方当事人可申请注销预告登记。

3.期限届满或者城市更新项目调出城市更新单元计划的，预告登记失效。

4.预告登记有效期内，未经预告登记权利人一致同意，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。

该预告登记制度优势和目前存在的问题：

1.优势：

（1）预告登记期限由双方当事人约定，充分发挥市场灵活性。

（2）与《民法典》预告登记规定相衔接，可有效杜绝被搬迁人将已签订搬迁补偿协议的住房再次出售或抵押，为顺利推进拆迁补偿提供法律支持、并规范城市更新运行秩序。

2.问题：

（1）有证有产权的物业可在不动产权登记部门进行预告登记，而无证物业能否在不动产权部门进行预告登记？无证物业的回迁房产权性质如何定性？均有待研究。

（2）需协调不动产登记机构确定搬迁补偿协议进行预告登记的具体要求，以发挥实际作用。

变化八：明确搬迁补偿标准 引导市场合理预期

立法者期望《更新条例》的此项规定能改变补偿标准恶性竞争的乱象，引导市场预期。

关于“产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价”之规定，将倒逼市场主体在回迁房的设计、施工等方面下大力气，提高精细化水平。这一规定在实操中也面临一些问题，如“若实际补偿面积，少于所签订协议中的面积，如何解决？”“若协议约定‘多退少补’，如何处理？”——均有待后续出台相应细则予以解决。

结语

城市更新在今后的一段时期内，仍将是深圳存量土地开发利用的重要来源。从《更新条例》的新规定来看，对于市场主体而言总体上机遇大于挑战。可以预见，城市更新市场的竞争格局未来将发生深刻调整，善于借助“外脑”、把握规则变化者才能成为市场赢家。

编辑：郭海虎

版式：王翔

公众号链接：https://mp.weixin.qq.com/s/3nclINslesGKNKp6OeZXbg