一、案情概述

2020年2月2日，廖某某将其名下的车牌号粤BXXX保时捷停放在深圳市龙岗区平湖街道凤凰大道261号翠峰丽景花园3栋楼下的停车位上。停放期间，涉案车辆的挡风玻璃被翠峰丽景花园3栋脱落的外墙瓷砖砸坏。廖某某与案涉小区的物业管理公司多次进行协商。请求尽快赔偿因外墙脱落砸坏涉案车辆的维修费用。物业管理公司起初承诺愿意赔偿上述费用且会尽快处理。事后一直未给予赔偿。后廖某某请求物业管理公司和房地产开发商公司赔偿涉案车辆的维修费用11391元及因维权支出的合理费用3000元。

廖某某认为：根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任，事实上，物业管理公司和房地产开发商公司作为翠峰丽景花园的管理人，负有对翠峰丽景花园的维修管理职责，现因其未尽到管理的义务，导致翠峰丽景花园3栋外墙瓷砖脱落，砸坏涉案车辆的挡风玻璃。因此，物业管理公司和房地产开发商公司应当承担相应的侵权责任。

二、一审情况

2020年7月16日，廖某某向龙岗区人民法院提起民事诉讼，请求法院判令：1、两被告物业管理公司和房地产开发商公司连带赔偿原告廖某某维修保时捷的费用11391元；2、两被告物业管理公司和房地产开发商公司连带赔偿原告廖某某因维权支出的合理费用3000元；3、被告物业管理公司和房地产开发商公司承担本案诉讼费。

（一）被告房地产开发商公司答辩称：

1、被告作为涉案翠峰丽景花园小区建设单位，根据《侵权责任法》的规定，不是赔偿责任主体。

涉案原告主张的侵权事实是翠峰丽景花园小区3栋房屋外墙瓷砖脱落砸坏了其车辆挡风玻璃，根据《侵权责任法》第85条“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”的规定，责任承担主体是房屋的“所有人、管理人或使用人”，被告是涉案小区的建设单位，且早已出售了涉案小区的全部住宅房屋，不是涉案小区3栋房屋的“所有人、管理人或使用人”，不是法律所规定的赔偿责任主体，原告要求被告承担连带赔偿责任没有法律依据。被告一物业管理公司是小区房屋的“管理人”，应当承担相应的举证及赔偿责任。

2005年8月31日，被告与深圳市花样年物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同目前已终止。现在有效的物业服务合同系涉案小区的业主委员会与被告一签订，被告无法提供，因此只能向法庭提供前期物业合同供参考，证明被告一作为物业管理公司是涉案小区的外墙管理责任人。

2、翠峰丽景花园3＃楼依法竣工后交付使用，房屋外墙属于“装修”工程范围，已过2年保修期，被告没有过错。

2006年11月26日，被告作为建设单位的翠峰丽景花园3＃楼竣工验收合格后交付施工，被告依法履行了建设单位的责任。2006年7月，被告就涉案小区3＃楼与某业主签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同第十五条约定了保修期限，其中外墙面属于“装修工程”，根据合同条款第十五条第七项的约定，“装修工程”保修期为2年。2007年1月，翠峰丽景花园3＃楼正式交付给业主，自交付之日起算外墙面保修期，2009年1月保修期满，目前早已过保修期。故涉案工程建设及保修都按照法律法规、合同约定执行，被告没有任何过错，现在不应对原告的损失承担赔偿责任。

综上，被告不是涉案小区外墙面的管理责任人，无任何过错，且已将涉案小区正式交付给业主，外墙面保修期已过，不应承担赔偿责任。原告的起诉没有事实根据和法律依据，请求依法予以驳回。

（二）被告物业管理公司

被告物业管理公司未进行书面答辩。

（三）一审法院意见

因原告的代理人，在开庭前未能提供授权委托书，故法庭认定原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，按撤诉处理。

（图源网络）

三、关于本案的思考

高空坠物在高楼林立的现代城市中时有发生，无论是对人们的财产，还是对生命，都造成了严重影响。诚然，高空坠物的危险行为应从源头上进行预防，当险从天降，谁应担责？本案正是典型的由高空坠物引起的侵权责任纠纷，或涉及的责任主体有物业管理公司和房地产开发公司，到底谁应该承担侵权责任？笔者认为，房地产开发公司无需承担侵权责任，物业管理公司才是本案的赔偿主体。

如房地产开发公司答辩状所述，作为建设单位，其已将涉案小区正式交付给业主，外墙面保修期已过，且根据《侵权责任法》第85条的规定，发生高空坠物时，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任，房地产开发公司既不是所有人，也不是管理人或使用人，无过错，不应承担赔偿责任。虽然本案按撤诉处理，但法官当场向原告的代理人，即原告的丈夫释明本案与被告房地产开发公司无关联，如后续再次起诉，以供参照。由此，可推定其认同了上述观点。

既然物业管理公司应当承担侵权责任，那么其应如何承担责任，不妨从以下几点进行思考。

第一，物业管理公司是否应当承担全部责任，在笔者看来，物业管理公司承担的责任应当具有边界，并非承担全部责任。民事义务与民事责任属于基础与保障的关系，即民事责任以民事义务为基础，以民事主体不履行民事义务为条件，民事责任是民事主体履行义务和实现权利的法律保障。物业管理公司的义务和责任来源于与业主委员会或业主签订的物业服务合同，若物业管理公司未履行合同约定的义务，将承担相应的责任。以深圳市国土资源和房产管理局公布的示范文本《深圳市物业服务合同》为例，合同第四条第（二）款规定，物业服务内容包括房屋共用部位的日常维修、养护和管理，回到本案中，物业管理公司对外墙面的日常维修义务，应该是对房屋外墙容易发生脱落的部位应该及时检查，尽早发现存在的安全隐患，如仅是较小的安全隐患，则应进行小规模维修，否则应对外墙致人损害，承担相应的民事责任。

第二，若物业管理公司已履行前述义务，那是否可以就此免除责任，换句话说，物业管理公司还应履行何种义务以免除责任。物业管理公司如发现存在重大安全隐患，虽然不具有维修的义务，但其作为建筑物的管理者，至少应履行安全保障义务，就近放置安全警示牌，提醒行人引起注意，禁止靠近外墙，防止高空坠物。

此外，物业管理公司应根据法律法规的规定，特别是地方性法规的规定，积极履行法定义务。以深圳为例，2019年8月29日修订通过的《深圳经济特区物业管理条例》，就对此新增了相应的条款，其中，第82条规定，物业管理公司发现危及物业安全的紧急情况时，应当及时报告业主委员会、街道办事处，并进行应急维修，应急维修费用从业主共有资金账户或者物业专项维修资金专户中支出，第83条则明确规定物业管理公司应如何向住房和建设部门申请划拨物业专项维修资金，很大程度上简化了申请流程，使得既存的物业安全问题能够得到及时解决。

编辑：郭海虎

版式：王翔

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