近年来，我国通过发布限购、限贷等政策来抑制房地产过热现象，但房地产市场的利益空间还是让人们趋之若鹜，为规避限购、限贷政策，不惜以“借名买房”“代持炒房”上车分一杯羹，“借名买房”引发的纠纷也逐渐增多。笔者通过对学术著作、司法观点、裁判案例进行了大量研究，试图从“借名买房”合同的效力、借名人如何取得房屋所有权、借名人的举证责任分配、借名人在强制执行过程可能遇到的障碍等方面来阐明“借名买房”的相关法律问题。
一、“借名买房”的概念
顾名思义，借名买房就是指房屋的实际出资人借用他人名义,并以他人名义登记房屋所有权的行为，双方形成借名买房的事实。
二、“借名买房”的原因
笔者通过检索借名买房案件的相关裁判文书，归纳出该类案件借名人借名买房的常见原因有如下几种：
1、规避限购政策；
2、规避限贷等贷款问题；
3、不具备购买政策性保障性住房的申购资格；
4、隐藏或转移个人财产以规避债务；
5、降低成本购买其他有优惠政策的单位自建房或集资房等。
同为借名买房合同，但其借名原因的不同，合同的法律效力也大相径庭。
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三、几类常见的借名买房合同效力分析
1、为规避限购、限贷等政策而签订的借名买房合同效力
违反限购、限贷政策是否导致借名买房合同无效？国务院办公厅及各地区政府出台的限购、限贷政策，不属于《合同法》第五十二条（《民法典》第一百五十三条）规定的“法律、行政法规的强制性规定”的范畴，其性质为法律规范性文件。如借名人与出借人签订借名买房合同时或之后无其他无效或者可撤销的情形下，借名买房合同将被认定为是双方的真实意思表示，合同效力有效。
如广东省高级人民法院(2017)粤民申8700号民事裁定书中认定“王娟、王鸿于2015年4月19日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《协议书》及《证明》，王鸿与王娟均认可涉案房产为王娟所有，王鸿将涉案房产登记在自己名下，即放弃了其本人在限购政策下的购房资格，上述行为并未损害社会公共利益。”
2、为购买政策性保障性住房而签订的借名买房合同效力
针对不具备购买政策性保障性住房申购资格的借名人与出借人签订的借名买房合同，实践中存在争议，有地方法院认为廉租房、经济适用房等政策性保障性住房的法律依据为《经济适用住房管理办法》，该管理办法为部门规章，非法律、行政法规的强制性规定，即不具备购买政策性保障性住房申购资格的借名人与出借人签订的借名买房协议并不当然无效。也有地方法院认为廉租房、经济适用房等政策性保障性住房的配售目的是满足低收入住房困难家庭的居住需求，其政策目的中的社会公益性较强，故不具备购买政策性保障性住房的申购资格的借名人购买政策性保障性住房违反了社会公共利益，其借名买房合同效力应认定无效。以深圳市为例，深圳市中级人民法院明确指出借名购买政策性保障性住房违反了《合同法》第五十二条第（四）项的规定，依法应认定该借名行为无效。
笔者同意上述第二种观点，如认定不具备购买政策性保障性住房申购资格的借名人与出借人签订的借名买房协议有效，不仅破坏了政策性保障性住房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他政策性保障性住房申购主体的利益。
如新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新兵民申字第00065号民事裁定书认定“《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。寇建伟借用王念治、陈玉芹名义购买经济适用房，借名购买经济适用房协议在寇建伟、王念治、陈玉芹之间具有约束力，未违反法律、行政法规的强制性规定。寇建伟是基于合同依法占有并使用该房屋的，属于合法行为”。
湖南省长沙市中级人民法院（2016）湘01民再49号民事判决书认定“本案双方互换的系经济适用房购房指标，经济适用房系由政府提供政策优惠具有政策性保障性质的政策性住房，经济适用房购买资格具有人身专属性及公益性，故双方协议存在损害社会公共利益的情形，应属无效协议”。
浙江省杭州市中级人民法院(2020)浙01民终3277号民事判决书认定“由于杭州市的经济适用房属于政策性保障性的商品房，对购买对象、房屋的销售价格、允许交易的时间及条件等都有严格的政策性控制，而黄丽华当时不具备购买上述房屋的资格，其与黄雪华、黄秋华签订的《关于房屋归属及产权的协议书》中涉及杭州市拱墅区房屋的内容，实际系借名买房，违反了《浙江省经济适用住房管理办法》等相关规定，损害了社会公共利益，故应当认定无效”。
广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终16040号民事判决书认定“根据本院向住房保障部门调查函询的结果，涉案房屋原为政府面向低收入住房困难家庭配售的政策性保障性住房，此类政策性保障性住房的配售体现国家对困难群体基本生存利益的特殊保障，具有较强的社会公益性质，如使不具备申购资格的主体变相购买取得，不仅破坏国家对政策性保障性住房的管理秩序，也将妨害不特定的后位合法申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害。因此，变相转让政策性保障性住房申购资格或者在政策规定的限制交易期内擅自转让政策性保障性住房的，均属违背公序良俗的无效法律行为。本案中，在黄锡光、黄惠华、黄文娜于2010年3月向主管部门申购涉案经济适用房时，王广亚与黄文娜尚未登记结婚，不属于法律意义上的黄锡光家庭成员，王广亚并不具备相关政策所认可的共同申购涉案房屋的资格，故即使其关于与黄锡光等人达成借名购房合意的主张属实，该合意亦因有损社会公共利益，而属《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项所明确规定的无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于无效合同自始没有法律约束力的规定，王广亚无权以所谓借名购买经济适用房为由而就该房屋主张权利”。
3、为隐藏或转移个人财产规避债务而签订的借名买房合同效力
隐藏或转移个人财产的借名买卖合同，借名人与出借人之间通常存在恶意串通的主观故意，其目的系为逃避债务、法院的执行等，以损害与借名人有债权债务的债权人的利益，从《合同法》第五十二条（《民法典》第一百五十四条）之规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效的角度，此种方式下的借名买房合同效力应被认定无效。因此，债权人可根据《合同法》第七十四条（《民法典》第五百三十八条）的规定，“无偿转让财产”为由向法院申请行使撤销权。
如河南省漯河市中级人民法院(2019)豫11民终2436号民事判决书认定“本案中，杨松杰及杨纪红作为完全民事行为能力人，在公安部门出具道路交通事故认定书之后，应当知道已经产生侵权之债，其以200元的价格转让房屋的行为，主客观均属于转移财产逃避债务行为，应认定为以明显不合理低价转让财产以逃避债务的情况，本案符合撤销权的构成要件，故涉案的房屋买卖合同应当予以撤销。关于涉案房屋被设定抵押权的问题，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二十五条规定，债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼，请求人民法院撤销债务人放弃债权或转让财产的行为，人民法院应当就债权人主张的部分进行审理，依法撤销的，该行为自始无效。
4、为购买单位自建房或集资房而签订的借名买房合同效力
具有优惠政策的单位自建房或集资房通常是企业给予职工的福利待遇，让职工可以低于市场的价格购买房屋，如借名人借用该单位职工的名义购买房屋，本质上是出借人对个人权益的自由处分，即借名人和出借人双方自愿达成的协议，并不损害社会公共利益、集体或第三人的利益，故该种情形下的合同一般认定为有效。
如江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第01400号民事裁定书认定：“关于借名买房的效力问题，虽然当事人利用了单位优惠购房政策，但并不违反法律、行政法规的禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，因此不影响借名买房协议的效力”。
四、结语
借名买房合同如被认定无效，合同自始无法律约束力，借名人仅能要求出借人返还购房款等。如借名买房合同被认定为有效，借名人可以要求出借人协助办理房屋产权变更登记手续。对此，笔者将另文详细阐述借名人如何取得房屋产权问题。
编辑：廖信凯
版式：王翔
