2010年，深圳市规土委公布第一批城市更新计划，其中8个旧住宅小区获批，分别是木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园以及盐田区的海涛花园和桥东片区。十年过去了，首批的这八大小区怎么样了？有多少满足“双百”条件并完成改造呢？
一、十年拉锯战的木头龙
首先来看看被视为“样本”的木头龙小区。该项目申报主体益田集团在小区相继召开了9次业主大会，全面收集业主的改造意愿，磋商改造的标准和条款，最终提出拆赔比例按照建筑面积1:1.3。此标准当时在深圳是比例最高的，得到了小区大多数业主的认可。开发商工作不可谓不细致，投入不可谓不巨大，然而项目却多年停滞不前，甚至出现业主“双上访”——个别不签约的业主向政府上访称遭开发商逼迁，而近99%的已签约业主认为少数拒不签约的业主损害了大多数业主利益，请求政府对“钉子户”采取措施。极盼住进旧改后的新房，是上千户已签约业主的心声，49名老业主在十年等待中抱憾离世。在深圳各大论坛上关于木头龙改造的帖子也是备受关注，网友、专业人士甚至不少人大代表都频频发声支持推进木头龙旧改。
到2018年6月，木头龙项目签约率已达到99.7%，上千户住户中仅剩4户未签约。剩余4户业主一直保持拒绝谈判签约的态度，并漫天要价，导致项目陷入签约无望的僵局。2019年8月7日，罗湖区政府将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目，并在次日发布《房屋征收提示》，确定木头龙片区零星急需项目房屋征收范围。剩余4户业主这才转变态度。2019年10月29日，罗湖区政府发布公示，宣告木头龙1363户权利主体已将房地产的相关权益转移到益田集团，形成单一主体，长达十年多的拉锯战终于迎来破局。这是深圳乃至全国第一例启动行政征收手段的城市更新项目。2020年3月，项目正式开工，推广名为“益田御龙天地”。9月15日，罗湖区城市更新局公布了木头龙更新单元一期《建设工程规划许可证》及总平面图。
二、主体险被拖破产的金钻豪园
金钻豪园项目申报主体翠芳园公司因项目久拖不决而债台高筑，最后资金链断裂，公司濒临破产，无法支付已搬离业主的过渡安置费。公司实际控制人庄总也在病气交加之下不幸离世。几经博弈后，债权人之一的新华城公司接手，但却引发系列诉讼案件。为了有效推进，罗湖区已批准项目改为分两期开发。一期480户业主达到100%签订搬迁补偿安置协议。今年，项目一期地块已全部围挡，正在施工过程中；二期还未拆迁，仍有部分业主没有搬离。
三、首进南山的“滑铁卢”南苑新村
2010年，知名地产公司万科通过与金晖公司合作的方式介入南苑新村旧改，被认为是万科首进南山区的里程碑式项目。但金晖公司与部分业主的矛盾给项目推进造成了意想不到的困难。2013年1月25日，原深圳市规土委第二直属管理局按程序对该专项规划（草案）启动了公示。但之后根据《关于深圳市南山区南苑新村城市更新的通告》，因涉及小区部分业主信访问题，后续审批工作暂缓至今。万科投入超过28亿元仍未果，与少数业主拉锯多年，一度陷入沉寂。万科全面收购合作方金晖权益后，终于在2020年3月动工开拆，部分楼栋已被拆除。万科南苑项目公司日前发出《南苑新村城市更新项目搬迁公告》，通知签约业主在11月15日前搬走。
比较而言，只有165户业主的鹤塘小区算是幸运的。开发商深业集团及其委托方在2016年9月终于与最后一户业主谈妥开始施工，成为深圳第一个实现签约面积、人数均达到100%的旧改小区，更是深圳首个非政府主导住宅类城市更新项目签约成功案例。目前项目（新名“深业鹤塘岭花园”）展示中心已开放，即将开盘入市。
四、差点被调出更新计划的华泰小区
华泰小区地理位置相当好，但因难以满足原国企职工确权等诉求导致开发商新世界公司签约困难，一度由于进展缓慢差点被福田区更新局调出城市更新计划。在街道办及相关部门的协调下，现在项目已启动分期改造，划定了一部分家属楼作为集中安置区，南区部分建筑已动工，被围挡起来。
位于香蜜湖片区的龙溪花园，小区楼体保养状况和小区绿化维护情况较好，业主改造意愿不强。开发商中洲公司做了不少工作，公布了改造效果图、户型区间等资料，但签约率仍不足90%，项目迟迟不能拆迁动工。
五、合作赢来转机的桥东片区
盐田区的桥东片区占地4.6万平方米，楼龄普遍超过30年。由于产权极为分散且存在诸多历史遗留问题，权利归一异常艰难。2016年，原开发商荣津公司与卓越城市更新集团开始合作。卓越主导分期开发，经过艰苦谈判于2018年8月完成项目一期100%签约，11月完成建筑物拆除、实施主体确认等20多项审批手续，2018年底签订土地出让合同，2019年2月20日一期开工。项目新名为卓越荣津瀚海湾名庭，包含住宅、商务公寓和商业，已于2020年9月23日获批预售许可证。
六、业主失联难题下的海涛花园
海涛花园位于盐田区海山街道，建于上世纪80年代，大部分为多层商住楼，共有房屋58栋，分属1260户业主。因为属于外销房，因此业主失联、确权等问题严重。当年部分建筑采用海砂材质建造，使用多年后，房屋腐蚀严重，存在极大安全隐患，大部分建筑已被鉴定为D级危楼。项目从立项至今已有超过80位老人没等到回迁新家抱憾离世。在申报主体路劲地产的多年努力下，目前签约率约95%，仍有63户未签约，其中17户系因业主失联而无法签约。
七、总结评析
《深圳市城市更新办法》实施十年来，深圳的城市更新取得了相当成绩，但随着城市更新进入深水区，更多的矛盾和问题也日益凸显。
从首批的这八大小区的情况不难得出结论，此前的“双百限制硬指标”给更新项目设置了过高的门槛。在利益诉求多元化的现实中，类似业主众多、产权分散的老旧住宅区，要求取得百分之百的业主同意补偿安置方案，是十分困难的。一些非理性的业主因其无理要求得不到满足便拒绝签约，变成“钉子户”。在强拆被绝对禁止的当下，开发商对待“钉子户”缺乏合法有效的手段，导致改造难以推进，大量已列入计划的项目“拆不动、赔不起、玩不转”，旷日持久的“拉锯战”将令业主、开发商、政府和社会陷入“多输”困局。
我们应该清醒地看到市场有其无序性和滞后性的一面，要解决城市治理顽症难题，相关法律制度不能缺位。10月27日，《深圳经济特区城市更新条例》（草案）已经在市人大进入到三审阶段，我们期待条例尽快出台，以特区立法破解现实难题，推动城市更新高质量发展。
编辑：郭海虎
版式：王翔
